Elegimos invertir en bienes inmuebles por varias razones: nos da la posibilidad de generar ingresos por alquileres relativamente pasivos, nos ofrece diversificación y, en última instancia, nos permite obtener rendimientos superiores al vender la propiedad. Pero todo esto se basa en la capacidad de pedir dinero prestado, y a medida que los tipos de interés suben, el rendimiento de nuestras estrategias de inversión empieza a reducirse.
Los inversores veteranos han vivido los altibajos de los tipos de interés, pero los recién llegados al mercado inmobiliario han experimentado tipos relativamente bajos durante toda su carrera. La subida de los tipos también se contrapone a los niveles récord de inflación. Así que, aunque los bienes inmuebles suelen actuar como una cobertura contra la inflación, estos efectos se ven mitigados mientras los tipos suben con ellos. Aunque no hay motivo de preocupación, es posible que quiera considerar cómo estos cambios pueden afectar a sus inversiones en los próximos años.
¿Qué pasa con los tipos de interés?
Sería un eufemismo sugerir que en los últimos años hemos experimentado una cierta agitación mundial, que ha tenido efectos desmesurados en nuestros mercados financieros. La pandemia trajo consigo unos tipos de interés hipotecarios históricamente bajos, que dispararon la demanda de bienes inmuebles y elevaron los precios de los mismos. La interrupción de nuestra cadena de suministro, unida a los estímulos federales y a un mercado laboral al rojo vivo, ha recalentado simultáneamente la economía. Ahora, con la guerra de Ucrania y las correspondientes sanciones económicas contra Rusia, los precios de la energía se han disparado.
Desde principios de 2022, la Reserva Federal ha comenzado a aumentar lentamente los tipos de interés a corto plazo y se espera que lo haga a lo largo del año. Esto se hace en un esfuerzo por disuadir la inversión en curso y frenar las crecientes tasas de inflación hasta que la economía alcance un equilibrio.
Cabe esperar que los tipos hipotecarios y otros tipos del sector inmobiliario sigan subiendo durante algún tiempo. Aunque no sabemos hasta dónde pueden llegar, los inversores deberían tener preparadas estrategias de contingencia para una serie de tipos. Ahora es el momento de empezar a considerar cómo los cambios en el entorno macroeconómico podrían afectar a su estrategia.
¿Qué significa esto para mis inversiones?
Estos factores cambiantes pueden afectar a las distintas estrategias de manera diferente. Los inversores con activos para vender pueden esperar una mayor rentabilidad, ya que los precios de las viviendas están en su punto más alto. Dicho esto, si esos mismos inversores quieren reinvertir en el mercado, pueden acabar pagando más en el otro extremo.
El aumento de los tipos de interés también va a hacer más costosa la financiación o la refinanciación de una propiedad. Para aquellos que emplean una estrategia a largo plazo como el método BRRR, esto puede afectar drásticamente al coste de su inversión a lo largo de su vida. En el momento de escribir estas líneas, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años está en el 5,1%, frente al 3,6% de principios de año. Para un préstamo de 200.000 dólares, esto eleva el pago mensual de 909 a 1.086 dólares y aumenta el coste de la vida del préstamo en 63.720 dólares. Estas cifras cambiantes pueden tener un impacto significativo en la viabilidad de su propiedad de inversión.
Considere cómo los cambios en los tipos de interés y en el mercado inmobiliario pueden afectar a su capacidad de generar un flujo de caja positivo en su propiedad de alquiler. ¿Es el momento de vender, reinvertir o mantener? Tómese un tiempo para determinar cómo podría cambiar su estrategia en diferentes entornos económicos y actúe en consecuencia.
Para los inversores con propiedades de alquiler existentes, la subida de los tipos de interés puede ser realmente algo bueno. Cuando los tipos de interés suben, también lo hacen los precios de los alquileres. Si tiene unidades en propiedad o con tipos de interés fijos, puede aumentar los precios de los alquileres según lo permita el mercado. Esto puede darle la posibilidad de generar un rendimiento adicional sobre sus activos ya existentes.
Por último, si tiene capital listo para desplegar pero le preocupa su capacidad para financiar una propiedad, puede considerar estrategias alternativas. Siempre puede invertir en REITs o en otros activos adquiridos colectivamente con importes menores en dólares. Esto protege su capital de la inflación sin exponerlo a tipos de interés más altos. De hecho, es posible que pueda exigir un mayor rendimiento de su capital debido a la subida de los tipos.
También puede emplear estrategias a corto plazo, como un Fix and Flip. Utilizando su capital existente y la financiación de dinero duro . Puede adquirir, renovar y vender una propiedad en un corto período de tiempo. Esto elimina su exposición a los efectos a largo plazo de los altos tipos de interés y le permite aprovechar un mercado inmobiliario caliente. Si está interesado en saber cómo un préstamo a corto plazo y a tipo fijo, dinero duro , puede ayudarle a entrar en el mercado. Consulte con un representante de Hard Money Co. o rellene una solicitud para empezar.
¿A dónde vas a partir de aquí?
Esa es una pregunta que sólo usted puede responder. Su estrategia informará de cómo reacciona a las variables cambiantes del mercado. Pero el aumento de los tipos no tiene por qué ser malo, y las circunstancias cambiantes suelen ofrecer oportunidades a los inversores inteligentes. A medida que el coste de la financiación se encarezca, habrá menos inversores interesados en el mercado. No hay malos momentos para invertir, sólo malas estrategias. Utilice este conocimiento a su favor para buscar oportunidades que generen rentabilidad en lugares únicos y, lo que es más importante, manténgase al tanto del mundo cambiante para identificar el valor cuando se presente.