Si está emprendiendo un proyecto inmobiliario, es fácil dejarse llevar por una visión de cómo podría ser la propiedad. Su activo en dificultades es un lienzo en blanco y su mano guía va a convertirlo en algo hermoso. Pero no todos los proyectos de renovación son iguales y no está garantizado que un dólar invertido le devuelva el dinero en la venta de su propiedad.
Algunos proyectos, como la renovación de la cocina o el baño, son inversiones casi seguras. Las actualizaciones de buen gusto y bien presupuestadas en estas áreas mejoran el atractivo de su propiedad y suelen generar un retorno de la inversión positivo. Este no es el caso de muchos otros tipos de proyectos. Este artículo le ayudará a evitar las trampas de las renovaciones costosas y oportunas que no ofrecen el rendimiento que debería esperar como inversor inmobiliario.
Omitir las cosas divertidas
Es fácil caer en la trampa de añadir renovaciones creativas a su propiedad. Los inversores principiantes se imaginan lo bien que se lo pueden pasar con la adición y proyectan ese mismo valor en todo el mercado. Un ejemplo clásico de esto es la adición de una piscina. Por mucho que usted disfrute de los veranos junto a la piscina con su familia, es poco probable que la inversión en el proyecto (y los costes continuos) proporcione el valor a largo plazo necesario para validar su adición.
La instalación de piscinas, especialmente en el mercado actual, donde la mano de obra y los materiales son difíciles de conseguir, puede tener un coste desorbitado. El proyecto medio en 2022 cuesta más de 45.000 dólares, con casi 4.000 dólares de mantenimiento anual. Según los estudios, lo máximo que una piscina mejorará el valor de venta de su casa es un 7% y eso sólo en los mercados más selectivos. También es importante tener en cuenta que su piscina (sin juego de palabras) de los compradores potenciales se reducirá a la mitad desde el principio, ya que muchas personas ven como un acuerdo de ruptura. A menos que su propiedad coincida con la mayoría de los siguientes criterios, es poco probable que obtenga un gran rendimiento de la instalación:
- Vive en un clima cálido en el que es posible el acceso durante todo el año
- La piscina no desmerece el resto del patio
- Las piscinas son la norma en el barrio
- Te diriges a un grupo de compradores muy selecto
Esta misma lógica se aplica a cualquier número de adiciones "divertidas" que van desde piscinas, jacuzzis, saunas, pistas deportivas, parques infantiles y mucho más. A menos que pueda definir específicamente por qué esos proyectos le reportarán más beneficios, probablemente sea mejor que invierta su tiempo y dinero en otra cosa.
No te quedes a medias con las actualizaciones de gama alta
Muchos revendedores de casas optan por utilizar electrodomésticos y accesorios de nivel medio en sus propiedades de inversión. Esta es una excelente manera de gestionar los costes sin dejar de hacer mejoras de calidad en una casa. Pero, contrariamente a la creencia popular, también está bien invertir en mejoras ligeramente superiores. Aunque es probable que no se obtenga el mismo rendimiento de la inversión en estas compras, pueden hacer más atractiva una propiedad y atraer a compradores de otra calidad.
El error que suelen cometer los inversores principiantes es comprar materiales de alta gama de forma selectiva. Si sólo amuebla la mitad de su propiedad con artículos de calidad, lo primero que van a notar los compradores son las piezas que no son de alta gama. Ir a medias puede tener el efecto contrario al deseado y hacer que su reforma parezca barata. El dinero gastado en el mobiliario de alta gama no generará ningún retorno de la inversión y es poco probable que atraiga a los compradores interesados en las mejoras. Habría sido mejor pagar por los artículos de nivel medio en general.
Aunque tampoco somos partidarios de optar por los materiales más baratos (esto tiene sus propios problemas), es importante ser coherente en toda la propiedad.
Evite ser la casa más cara del bloque
Dicen que el 40% de los compradores de vivienda se fijan en el barrio como primer paso en su proceso de compra. Esto significa que han predefinido el tipo de comunidad en la que quieren vivir y probablemente han fijado unas expectativas de precio acordes. Si se compra una casa de inversión en una comunidad de clase media y se convierte en la casa más bonita del barrio, se excluye inmediatamente a la mayoría de las personas que podrían estar interesadas en vivir allí.
Lo contrario también es cierto. Las personas que podrían permitírselo sólo por los méritos de la propiedad pueden no estar dispuestas a pagar ese precio en un barrio menos deseable.
Una casa bonita siempre atraerá a los compradores, pero se estará dejando de lado el retorno de la inversión. Esto es especialmente cierto en el mercado inmobiliario actual. ¿Es realmente necesario renovar una casa hasta convertirla en la más bonita de la manzana cuando todas las propiedades obtienen un 20% por encima del precio de venta?
Invertir en lo visible
Hay muchas cosas que forman parte de una casa que no se ven en una visita de 15 minutos. Piense en toda la infraestructura que hace que una casa funcione sin problemas, incluyendo la fontanería, el gas, la electricidad, la calefacción y la ventilación, y cualquier número de consideraciones estructurales. Cuando un comprador busca un lugar al que llamar hogar, espera que todas estas cosas estén en buen estado de funcionamiento. Lo que no espera es que cada una de estas cosas sea 100% nueva.
Evite gastar costosos dólares de renovación en proyectos que son lo suficientemente buenos como están. Una unidad de aire acondicionado nueva de 3500 dólares no amortizará la inversión si la existente ya funciona.
Invierta en devolver la casa a un estado habitable y luego invierta dinero en reparaciones rentables que la gente pueda ver. Así maximizará su inversión y se asegurará de no dedicar tiempo y esfuerzo a proyectos que los compradores no valorarán igual que usted.
Deja al siguiente propietario espacio para que lo haga suyo
Todo el mundo tiene sus propios gustos y preferencias. Incluso las tendencias de diseño más populares del momento sólo cuentan con un 70% de aprobación. Así que, ¿por qué invertir dinero en un diseño y un mobiliario que no va a gustar a todo el mundo? Actualizar su propiedad de inversión desde el punto de vista del diseño significa dar a su futuro comprador una pizarra en blanco con la que trabajar. Olvídese de la pared de acento con el papel pintado adornado. Opte por suelos de madera o laminados en lugar de alfombras o baldosas de pared a pared.
Incluso si no está ahorrando dinero en la renovación en sí, debería aspirar a un estilo moderado. Su objetivo debe ser hacer que la casa sea lo más ampliamente atractiva posible.
Una advertencia importante:
Siempre hay excepciones a la regla y situaciones en las que su renovación rompió las reglas enumeradas anteriormente y aún así fue rentable. Puede que la piscina que puso sea un gran activo diferenciador como propiedad de alquiler a corto plazo. Es posible que la gama alta que instaló en su cocina llamara la atención de un comprador. Se trata de directrices, no de reglas rígidas. Siempre debe estar atento a las oportunidades de diferenciación, pero asegúrese de tener un plan específico sobre cómo va a recuperar el dinero de cualquier renovación que haga.
El resultado final:
Si está invirtiendo en bienes raíces en lugar de hacerlo por afición, debería tratar de maximizar cada dólar que invierte en su propiedad. Al crear su estrategia de inversión y redactar el alcance de los trabajos, incluya una predicción de la rentabilidad esperada de ese elemento de reparación. Esto le dará una buena forma de priorizar sus reparaciones y puede incluso ayudarle a detectar formas de reducir su presupuesto. Una buena planificación y los consejos de este artículo le ayudarán a evitar las reformas más costosas y a maximizar el retorno de la inversión en su propiedad.