La venta al por mayor en el mundo inmobiliario es sencilla, pero eso no la hace fácil. Así es como funciona. Usted identifica una propiedad a través de intensos esfuerzos de marketing con un propietario que está muy motivado para vender. Tal vez haya heredado la propiedad o se encuentre en una situación en la que el dinero sea más atractivo que la propiedad. Es probable que la casa necesite muchas obras, pero se encuentra en una zona deseable o privilegiada para el desarrollo. Usted se acerca al propietario y negocia un precio por el que esté dispuesto a vender.
Esto es bastante convencional en la mayoría de las estrategias inmobiliarias. Sin embargo, en la venta al por mayor, su objetivo no es cerrar la compra de la propiedad. Su intención es ceder el contrato con el propietario a otro inversor que realizará el trabajo más costoso y que requiere más tiempo de renovación y reventa. Su beneficio en el proyecto es simplemente el margen entre su contrato negociado y la cantidad por la que lo vende al inversor.
Mucha gente lamenta la existencia de los mayoristas, ya que consideran que simplemente eliminan el valor de la transacción entre el vendedor y el inversor; un corredor glorificado. Pero la verdad es que los mayoristas aportan valor a ambas partes y crean acuerdos que de otro modo no habrían existido. Muchas de las propiedades vendidas en transacciones al por mayor provienen de un propietario que no tiene interés en el mantenimiento continuo de la propiedad. Suelen estar en dificultades más allá de los esfuerzos ordinarios de reparación y requieren atención profesional. El propietario estaría encantado de aceptar una suma global, un pago en efectivo con el fin de deshacerse de la propiedad rápidamente.
El otro lado de la transacción ve tanto o más valor. Los profesionales del flipper no tienen necesariamente tiempo para dedicar esfuerzos de marketing a identificar propiedades fuera del mercado que sean oportunidades de inversión de primer orden. Sus esfuerzos se centran en la renovación, el alquiler y la reventa final de la propiedad. Los mayoristas aportan liquidez al mercado y son compensados en función del valor que crean.
¿Qué aspecto tiene esto?
El mayorista encuentra una propiedad que ha sido heredada recientemente por una pareja de mediana edad. La casa está muy deteriorada y necesita más de 75.000 dólares para que sea habitable. Los propietarios actuales no tienen ningún apego sentimental a la propiedad y prefieren tener dinero en efectivo ahora que supervisar una rehabilitación ellos mismos. La propiedad está en una comunidad deseable, cerca de tiendas, escuelas y parques, por lo que el mayorista reconoce inmediatamente el potencial. Ofrecen a los propietarios $ 125,000 para conseguirlo bajo contrato.
Ahora el mayorista es responsable de completar la otra parte de la transacción. Esto significa encontrar un inversor que esté dispuesto a pagar algún precio por encima de los 125.000 dólares. Los mayoristas trabajan para mantener una red de inversores que puedan estar interesados en una propiedad en un momento dado. Un inversionista en particular ve la propiedad y el vecindario y cree que después de los $75,000 en renovaciones podrá vender la propiedad por casi $300,000. Compran el contrato por 140.000 dólares. Esto da al mayorista un beneficio de 15.000 dólares y, si todo va bien, al inversor un potencial de beneficio de 85.000 dólares.
De nuevo, es un proceso sencillo, pero eso no significa que sea un trabajo fácil. También hay una serie de arrugas que pueden surgir en función de tus circunstancias y que debes conocer bien antes de empezar.
A continuación, le indicamos algunas de las que puede considerar.
Normas y reglamentos locales
Es posible que su estado o municipio tenga normas sobre quién está legalmente autorizado a ganar una comisión en una transacción inmobiliaria. Esto puede limitarse a los agentes inmobiliarios con licencia o a las entidades comerciales. Esto no le impide empezar, pero sí significa que debe tomar las medidas necesarias para garantizar el cumplimiento. Esto puede significar la obtención de una licencia, o la creación de una entidad comercial específica para la propiedad y el uso de una"cesión" para completar la transacción.
Puede valer la pena trabajar con un abogado inmobiliario antes de empezar. Ellos pueden darle la seguridad que necesita de que su estrategia se ajusta a la normativa y pueden ayudarle a sortear cualquier obstáculo legal que se presente.
La investigación hará o romperá su éxito
El refrán más importante del negocio es que "todo el sector inmobiliario es local". Esto significa que conocer su mercado como su propio patio trasero es el requisito mínimo para el éxito. Más allá de esto significa una investigación y prospección exhaustivas para construir su base de datos, lista de contactos, propiedades de referencia y conocimiento de las comunidades en las que trabaja. Todo esto se une para decirle qué ofrecer y, en última instancia, cuánto gana con sus acuerdos de venta al por mayor.
Haz el trabajo
Esto vuelve a lo de "no es fácil". Cualquiera puede dedicarse a la venta al por mayor, pero los que tienen éxito son los que se esfuerzan. Tienen la mentalidad de que el próximo negocio está a la vuelta de la esquina y si llaman a 100 puertas sin encontrar un vendedor, simplemente llamarán a 100 más. Sin embargo, encontrar propiedades no es la única parte que requiere trabajo. Los mayoristas tienen que cultivar constantemente su red de inversores para que, cuando consigan una propiedad, puedan venderla para cumplir con el acuerdo. El fracaso de un contrato puede ser costoso y puede hacerle perder credibilidad en su mercado. Hay que asegurarse de hacer el trabajo de la A a la Z para tener éxito.
Es posible que necesite capital
Aunque no se compre la propiedad, es posible que se necesite algo de capital para poner en marcha la operación. El primer y más importante gasto es el de marketing. Sí, se pueden conseguir ofertas por la fuerza de la voluntad, pero incluso los costes de impresión a pequeña escala pueden acumularse con el tiempo. Si con el tiempo quiere ampliar su negocio y profesionalizarlo, necesitará invertir en publicidad digital, en llamadas en frío o en otras cosas que cuestan dinero.
El acuerdo en sí también puede requerir algún gasto. Muchas veces, los vendedores le piden que deposite una fianza para demostrar que va en serio a completar el contrato. El sector está plagado de malos actores que retienen los contratos sin intención de moverlos a corto plazo. Las arras son una muestra de buena fe.
Oportunidad en la vuelta
La venta al por mayor es atractiva porque ofrece un margen de beneficio puro en la transacción. Todo el trabajo se realiza en el lado de la transacción y no requiere que usted ponga la equidad de sudor típicamente asociada con la inversión de bienes raíces residenciales. Sin embargo, esta simplicidad también limita su ventaja. Los mayoristas más exitosos del país han cambiado a un modelo de negocio híbrido en el que arreglan y cambian las propiedades "caseras".
Con un conocimiento íntimo del contrato desde el principio, son capaces de identificar las propiedades con un excesivo potencial de subida y convertirlas ellos mismos. Esto puede suponer entre 6 y 7 veces el beneficio de la propia venta al por mayor.
Pero, tal vez piense, ¿la gente no se mete en la venta al por mayor porque no tiene el capital para comprar las propiedades directamente? El dinero duro ofrece la solución perfecta para los mayoristas que se encuentran en esta situación. El dinero duro es un préstamo a corto plazo que permite a un inversor comprar una propiedad y proporcionar dinero en efectivo al vendedor. Mejor aún, la financiación de dinero duro puede completarse rápidamente e incluso ofrece fondos para las reparaciones necesarias. El corto plazo del préstamo permite al inversor realizar el flip y realizar su retorno en su totalidad.
La razón por la que esto ofrece tantas ventajas a los mayoristas es que ven cruzarse en su camino tantas operaciones que saben cuáles tienen el mayor potencial. Al elegirlas de forma selectiva mientras siguen vendiendo al por mayor otras propiedades menos rentables, pueden maximizar sus esfuerzos y beneficios.
Estas son sólo algunas de las ideas más importantes en el mundo de la venta al por mayor. Para obtener información adicional, vuelva a consultar el blog The Hard Money Co. o suscríbase a The Hard Money Newsletter.