El mercado de la vivienda ha estado en plena ebullición desde el comienzo de la pandemia. El aumento de la demanda ha disparado los precios y los alquileres han subido de forma igualmente espectacular. Para los inversores inmobiliarios, esto plantea la cuestión de si las estrategias que han utilizado en el pasado siguen siendo pertinentes.
Para los inversores que utilizan el método BRRRR, la respuesta es sí. Los factores que contribuyen al mercado actual han puesto en tensión el proceso de Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar y Repetir, pero la estrategia subyacente sigue teniendo el potencial de generar flujo de caja y construir riqueza a través del patrimonio.
¿Qué es el método BRRRR?
Lo bueno del método BRRRR es que el acrónimo describe todo el proceso con todo el detalle que pueda necesitar.
Comprar: Adquirir una propiedad; normalmente por un importe no superior al 70% del valor después de la reparación (ARV)
Rehabilitación: Realice las reparaciones necesarias en la propiedad para ponerla al día. The Hard Money Co. ofrece fondos para completar sus renovaciones incluidas en su préstamo
Alquiler: Comercialice e instale inquilinos en su propiedad. Esto generará flujo de caja y dará confianza a los bancos para que te ayuden...
Refinanciar: Salga de su préstamo dinero duro , pague a los inversores o recupere su capital haciendo que una institución tradicional refinancie su propiedad. Esto le permite...
Repita: Ahora que vuelve a tener fondos en la mano (y una propiedad que fluye en efectivo), puede reinvertir en otra propiedad y volver a hacerlo.
Se trata de una forma poderosa de construir una cartera y puede generar ingresos pasivos significativos.
¿Cómo afecta el actual mercado de la vivienda a esta estrategia?
Con los precios de las viviendas en niveles récord, es poco probable que pueda encontrar propiedades disponibles para el 70% que estén en el mercado o listadas en los servicios MLS. Esto puede suponer una carga importante para su presupuesto y convertir las inversiones que antes eran rentables en posibles pérdidas. Sin embargo, hay dos maneras de superar esto.
La primera, y más rentable, es buscar propiedades que no se comercialicen públicamente. Esto puede suponer un cambio en la forma en que ha operado tradicionalmente. Otras fuentes de propiedades disponibles son las ventas del sheriff, los mayoristas, los agentes inmobiliarios, los registros públicos, etc. Puede que tenga que ser creativo, pero a través de la investigación exhaustiva, el marketing y la creación de redes, será capaz de encontrar casas que están disponibles para su compra muy por debajo de los precios del mercado.
Aunque esto requerirá más trabajo que sus esfuerzos anteriores, dará sus frutos en su cuenta de resultados. También le ayudará a desarrollar un valioso conjunto de habilidades para cuando el mercado vuelva a la normalidad. Se trata de habilidades que no desaparecerán y que le convertirán en un mejor inversor.
La segunda opción que tienen los profesionales del Método BRRRR ante los precios altos, es simplemente pagarlos. Esto reducirá sus márgenes, pero todavía hay un potencial importante para generar flujos de caja y construir vehículos de inversión eficaces. Las tasas de alquiler han subido junto con los precios de las viviendas, lo que significa que sus flujos de caja pueden ser suficientes para mantener sus pagos. El aumento de los tipos de interés introduce otro factor en el cálculo de la refinanciación, pero con los inquilinos y unos ingresos constantes, también debería ser capaz de gestionarlos.
En última instancia, pagar el precio de mercado por una vivienda puede no ponerle en situación de generar ingresos pasivos por alquiler. Sin embargo, sí le da la oportunidad de adquirir activos y construir su cartera. Esto es especialmente importante, ya que el valor de las propiedades (no los precios) aumentará en el futuro. Se está poniendo en situación de invertir de verdad y crear riqueza en el futuro.
Haz el trabajo
El método BRRRR sigue siendo una estrategia de inversión sólida, pero los márgenes se han reducido. Como con cualquier inversión en cualquier momento, hay un riesgo inherente. Haga el trabajo. Si ha tenido en cuenta todas las variables en su ecuación de inversión y ha elaborado un análisis exhaustivo, no debería haber dudas sobre si merece la pena invertir en un determinado inmueble.
Nunca es un mal momento para invertir. Sólo hay oportunidades cambiantes. Si descubre que la forma en que normalmente ha aplicado el método BRRRR en el pasado no es viable en 2022, considere las formas en que puede ajustar su estrategia para tener en cuenta el entorno actual. Con la subida de los tipos y los precios, muchos posibles inversores se mantienen al margen. Si se queda al margen y no persigue sus objetivos inmobiliarios, ¿se arrepentirá en el futuro?
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