A menudo se dice que la inversión inmobiliaria es un juego de comprar y mantener. Si no se ejecuta una estrategia de "arreglar y voltear", la idea convencional es ver cómo el activo se revaloriza con el tiempo mientras genera ingresos por alquiler. Aunque esto tiene el potencial de ser un flujo de caja perpetuo, hay razones por las que uno consideraría vender. La más obvia es que simplemente se quiera sacar dinero, pero hay otras consideraciones relacionadas con los ingresos por alquiler, la depreciación del activo u otras circunstancias no relacionadas que también pueden motivar la decisión.
Si está pensando en vender, le convendría tener en cuenta toda la información antes de tomar su decisión. The Hard Money Co. tiene algunas ideas extraídas de nuestros años de experiencia inmobiliaria, que podrían ayudarle.
Necesitas dinero en efectivo
Hay muchas razones por las que incluso los más ricos de entre nosotros pueden necesitar una afluencia de capital. Ya sea para alcanzar un objetivo práctico, como la matrícula de la universidad o la mejora de la vivienda, o para algo más frívolo, como un barco nuevo, sacar provecho del capital que ha acumulado es su prerrogativa. Pero aunque sea libre de hacer lo que le plazca, sepa que si su propiedad sigue revalorizándose o generando ingresos mensuales, puede haber otras formas de obtener el capital que necesita.
Ha identificado una mejor oportunidad de inversión
Aunque tenga un activo perfectamente gestionado, puede haber otra propiedad que tenga un potencial muy superior. Es una decisión perfectamente razonable optar por un "cambio" vendiendo el inmueble nº 1 para financiar el nº 2. Hay muchos casos en los que simplemente hay que asignar el patrimonio a otro lugar, lo que puede ser una decisión rentable incluso con los costes de transacción que conlleva.
Dependiendo de las circunstancias de su oportunidad de inversión, dinero duro es siempre una gran opción a corto plazo para adquirir el activo en dificultades. Con una estrategia de "fix-and-flip" o "BRRRR", podría ser capaz de capitalizar la propiedad sin necesidad de vender el activo existente. Pero reconocemos que eso no siempre es realista, sobre todo si el inmueble nº 2 ya es un activo estabilizado y con flujo de caja.
Si va a vender una propiedad de inversión existente para financiar otra, considere la posibilidad de utilizar un intercambio 1031 para diferir las ganancias de capital. Esto le permitirá utilizar la totalidad del capital de su propiedad inicial para aplicarlo a la segunda. Si bien tendrá que ser diligente con algunos de los requisitos de la norma 1031, esta es una excelente manera de construir su cartera con el tiempo.
Valoración de la propiedad
Uno de los principales objetivos de la inversión inmobiliaria es permitir que su propiedad se revalorice, pero puede llegar un momento en el que la revalorización anual ya no supere a otras oportunidades. Si cree que hay mejores alternativas en el mercado, es importante saber cuándo vender su propiedad de inversión. Considere una situación en la que tiene una propiedad de alquiler desde hace mucho tiempo. Si tiene una cantidad sustancial de capital acumulado, tiene una gran cantidad de capital que está ligado directamente a la apreciación y al lento crecimiento de las tasas de alquiler. Cuando la revalorización comienza a disminuir, la tasa de rendimiento de ese capital puede ser significativamente inferior a la que se obtendría si se empleara ese capital en otros vehículos de inversión o en otras propiedades.
No genera ingresos mensuales
Algunas inversiones sencillamente no son tan rentables como usted esperaba. Es posible que tenga problemas para encontrar inquilinos de calidad o que el mercado no sea tan sólido como esperaba. Si está atrapado en un bucle de flujo de caja negativo, es posible que esté considerando vender su propiedad y cortar sus pérdidas. Aunque puede ser una decisión legítima, asegúrese de que tiene un razonamiento sólido para esta decisión y no está simplemente reaccionando a las presiones financieras de la situación. Es de suponer que antes de la inversión tenía una estrategia completa con un análisis detallado de cómo y cuándo iba a generar ingresos. ¿Sigue siendo viable ese esquema? ¿Qué factores han influido en la falta de ingresos? Si sus proyectos iniciales estaban sustancialmente equivocados, debería reelaborar su modelo y evaluar su posición actual. Pero quizá haya habido algunos factores ajenos (como una pandemia) que hayan influido. Si el valor de la propiedad se ha revalorizado y puede cubrir sus obligaciones de deuda, considere la posibilidad de mantenerla hasta que pueda obtener una rentabilidad.
Nunca pretendiste ser un inversor inmobiliario
Parece una situación extraña, pero es más común de lo que se piensa. En algunos casos, los propietarios han heredado una propiedad de un familiar fallecido. Tal vez hayan empezado a alquilar una residencia de vacaciones o secundaria para obtener un poco de ingresos extra y esto haya dado lugar a inquilinos a tiempo completo. Sea cual sea la razón, reconocemos que la inversión inmobiliaria y la gestión de la propiedad no son para todo el mundo. Le recomendamos que considere la posibilidad de contratar a un gestor de propiedades; alguien que hará todo el trabajo difícil mientras usted obtiene un flujo de caja sin problemas. También es perfectamente aceptable vender, obtener sus beneficios y dedicarse a otras áreas que se adapten mejor a sus intereses.
Sea cual sea el motivo, confiamos en que haya considerado todos los ángulos posibles y esté haciendo lo mejor para sus circunstancias. La inversión inmobiliaria es un paisaje en constante cambio y hay oportunidades para reasignar o reevaluar su posición en cada momento.