¿Qué es el "título" en la inversión inmobiliaria?

La compra o venta de una vivienda, tanto si se es un inversor experimentado como si no, puede ser un proceso tedioso y complicado. Al tratar con corredores, agentes, tasadores, inspectores y prestamistas, hay bastante jerga y documentación del sector. En algún momento de este largo proceso, se encontrará con la necesidad del "título", y aunque pueda parecer una pieza más del rompecabezas, puede representar el aspecto más importante de su inversión inmobiliaria.

Informarse sobre cómo funciona la titularidad en la práctica y cómo afecta a su propiedad podría ser fundamental para su éxito en el futuro.

 

¿Qué es el título?

En términos generales, la titularidad es la documentación que demuestra el derecho legal a la propiedad de un bien. Puede ser cualquier cosa, desde una casa o un coche, hasta la propiedad intelectual, los activos alternativos, los derechos de autor o las marcas comerciales. A efectos específicos del sector inmobiliario, nos centraremos en los títulos de propiedad o la documentación que transmite la propiedad de un bien tangible y duradero.

Es importante diferenciar el "título" de la "escritura", que es la documentación legal que denota la transferencia de la propiedad del comprador al vendedor. Si todo esto es demasiado confuso, no pasa nada. Sólo hay que saber que ambos son componentes de una transacción inmobiliaria exitosa.

El título, en concreto, demuestra una cadena de custodia histórica que se extiende a lo largo de la historia de una propiedad. Este detallado registro de transacciones garantiza a los compradores actuales y futuros que la propiedad que están adquiriendo está libre de cualquier reclamación, gravamen, deuda u otros asuntos no resueltos que se les conferiría al adquirirla. Este registro se remonta a más de 60 años, o a la vida de la propiedad. Se dice que una propiedad libre de cualquiera de estas obligaciones tiene un "título claro".

 

Compañías de títulos

El acto de validar un título claro lo realiza una empresa de títulos, que tendrá experiencia en la investigación de la historia de una propiedad, así como acceso a una amplia documentación de otras empresas de títulos y archivos gubernamentales. Su verificación debería ser su prioridad número uno antes de cerrar la compra de una propiedad. Pero la validación inicial es sólo un componente de lo que ofrece la compañía de títulos. También podrán proporcionarleun "seguro de título" que le proteja de los defectos del título.

Este seguro lo suele pagar el vendedor (al igual que el trabajo de titulación en general) y le asegura contra los errores que pueda cometer la empresa. Esto puede ocurrir independientemente de la calidad o la reputación de la empresa de títulos. Algunas propiedades simplemente tienen una historia compleja que carece de documentación sólida. Un pequeño error en el registro de hace 50 años puede volverse en su contra en el presente, y como verá la lista de posibles defectos en el título es extensa.

The Hard Truths Podcast | Entender el "título" con Craig Haskins | Episodio 16

En este episodio de The Hard Truths Podcast nos acompaña Craig Haskins de Knight Barry Title. Como director de operaciones de la empresa con más de 26 años de experiencia, Craig ha visto lo que parece cuando el proceso de título va bien, y lo que puede suceder cuando no lo hace. Los temas que se tratan en este episodio van desde el seguro de título, la cadena de título, los intercambios 1031, los contratos de tierra, el tema de los bienes raíces, y más. Esta conversación es un punto de partida esencial para cualquier persona que busque comprender mejor las transacciones inmobiliarias y convertirse en un inversor inmobiliario más sofisticado.

Derechos de título

El título tampoco es un decreto binario de propiedad. Hay diferentes tipos de derechos concedidos a un propietario que permiten ciertos privilegios con respecto a la propiedad. Esto es especialmente importante para los inversores que pueden poseer una propiedad como grupo o a través de una sociedad de responsabilidad limitada con diferentes funciones asignadas a los distintos miembros. Los principales derechos de propiedad diferentes son los siguientes:

 

Posesión: Es el derecho de propiedad más obvio y básico. Quienes tienen un derecho de pasión son los propietarios legales de la propiedad.

Control: El control le da el derecho a utilizar la propiedad a su discreción siempre que sea legal y se ajuste a todas las demás normativas externas, como las normas de la Asociación de Propietarios o las directrices medioambientales.

Exclusión: Esto da al titular del derecho la capacidad de impedir que otros utilicen la propiedad, un aspecto fundamental de la propiedad. Este derecho puede verse anulado por otros factores, como las servidumbres o las acciones de las fuerzas del orden, pero en general le otorga el derecho de rechazo a impedir que personas no deseadas entren en su propiedad.

Disfrutar: Una asociación estrecha de control, pero esto cubre los titulares de derechos para participar en actividades personales para su disfrute personal en la propiedad. Mientras sea legal, nadie puede decirte lo que puedes o no puedes hacer personalmente.

Disposición: La disposición protege los derechos del titular a transferir la propiedad del inmueble. En la mayoría de los casos, este derecho sólo se reconoce plenamente cuando un inmueble es de propiedad absoluta, sin socios ni respaldo hipotecario. Dicho esto, la mayoría de las transacciones inmobiliarias se producen con algún nivel de financiación, y estos casos suelen resolverse fácilmente a través de los mecanismos de sincronización del proceso de venta.

 

Es importante tener en cuenta que, aunque estos derechos se le conceden a través del título, no anulan automáticamente otras relaciones con la ley, las HOA, las asociaciones legales o las relaciones entre inquilinos y propietarios. No asuma sus derechos en ninguna situación de inversión sin tener una comprensión completa de toda la situación.

 

Defectos en el título

Los defectos de título, también denominados nubes, pueden tener diversos grados de impacto en su propiedad, y los hay de todas las formas y tamaños. Algunos defectos pueden requerir simplemente alguna documentación adicional, conceder acceso a la propiedad o exigir el pago de una deuda. Otros, en cambio, tienen el potencial de detener la venta y revertir la propiedad a un tercero.

Estos son algunos de los defectos de titularidad más comunes con los que se puede encontrar un inversor.

 

Embargos: Un embargo es un derecho legal que alguien tiene contra una propiedad. El origen de este gravamen puede ser cualquier cosa, como sanciones fiscales, pagos de manutención de los hijos o una sentencia civil. Los embargos dan al titular el derecho a recuperar alguna compensación económica de la propiedad.

Usurpaciones: Las invasiones se producen cuando otra persona construye o mantiene una estructura física en su propiedad. A menudo se trata de problemas sencillos, como la valla de un vecino, un camino compartido o un árbol que sobresale. Otras veces son más sustanciales, como una parte de un edificio, el vertido de residuos u otras externalidades peligrosas.

Servidumbres: Casi todas las propiedades tienen alguna servidumbre de paso, que concede a otra persona el derecho a acceder a una parte de su propiedad bajo una serie de circunstancias estrictas. Un ejemplo común sería una servidumbre para que una empresa de servicios públicos instale y mantenga líneas de electricidad, agua o gas en su propiedad. Los distintos tipos de servidumbre plantean diferentes problemas, y es esencial conocerlos claramente antes de comprar una propiedad.

 

La lista potencial de otros defectos del título es esencialmente ilimitada. Pueden incluir elementos tales como errores en el registro público, actividades ilegales, falsificaciones, morosidad, testamentos perdidos, etc.

 

Conclusión:

La titularidad es un aspecto complejo de la inversión inmobiliaria y puede provocar dolores de cabeza en la adquisición de propiedades, pero está ahí para protegerle a usted y a su inversión. Utilice los recursos que tiene a su disposición (compañías de títulos, abogados, socios, etc.) para evaluar exhaustivamente la situación de los títulos y asegurarse de que la titularidad de la propiedad es irreprochable. Esto le protegerá a corto y largo plazo y le llevará al éxito en su carrera de inversor inmobiliario.