Si le interesa la inversión inmobiliaria, seguro que ha oído hablar del método BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir). Esta técnica probada y verdadera es la manera perfecta de construir una riqueza duradera y acumular activos inmobiliarios. Funciona cambiando una propiedad en dificultades, alquilándola y refinanciándola para financiar futuras inversiones. Lo que diferencia al método BRRRR de otros métodos de inversión es el componente de refinanciación. Si tienes la ambición, es una gran manera de generar ingresos pasivos y hacerte rico. Aunque el concepto es sencillo, puede resultar bastante difícil de ejecutar.
En The Hard Money Co.podemos guiarte a través de todo el Método BRRRR y proporcionarte los conocimientos esenciales necesarios para empezar.
¿Le conviene el método BRRRR?
El método BRRRR puede ser una gran base para los ingresos pasivos si usted tiene la propiedad de inversión adecuada y está dispuesto a poner en el trabajo. El proceso comienza con el uso de los recursos de la MLS para localizar propiedades en dificultades con potencial. El dinero duro es una gran opción para los que acaban de empezar porque permite refinanciar con un préstamo a más largo plazo después de las renovaciones. El objetivo es encontrar la mayor diferencia posible entre el precio de compra de una casa y su valor después de la reparación (ARV).
Después de hacer que la propiedad sea segura para los inquilinos, puede empezar a comercializarla para posibles inquilinos. Esto es necesario para la refinanciación. Después de haber acumulado capital en la propiedad, la refinanciación en efectivo le permite convertir ese capital en efectivo. Este dinero se puede utilizar para lo que desee, pero para completar la estrategia BRRRR es necesario comprar otra propiedad en dificultades y comenzar el proceso de nuevo.
Comprar:
Cuando se trata de encontrar una propiedad para arreglar y darle la vuelta o aplicar la estrategia BRRRR, no todas las propiedades son adecuadas. El éxito depende de encontrar una propiedad en dificultades que se pueda renovar en un plazo realista para convertirla en una vivienda habitable. Los préstamos tradicionales para este tipo de propiedad no suelen ser una opción, razón por la cual los préstamos de dinero duro son tan populares entre los inversores. Estos préstamos proporcionan un acceso rápido a la financiación con menos obstáculos que otros préstamos institucionales.
En The Hard Money Co., nuestro proceso de solicitud de préstamos tiene en cuenta el valor después de la reparación (ARV). Se trata del valor estimado de la propiedad una vez finalizadas las reformas, y se determina examinando propiedades comparables en la zona. Se tienen en cuenta datos como los metros cuadrados, el número de baños y dormitorios, etc. Hacer esta investigación con antelación puede ayudarle a determinar qué propiedades tienen el mejor potencial de rentabilidad. The Hard Money Co. presta hasta el 65% de la cifra ARV, por lo que es un factor clave para determinar en qué propiedades puede invertir.
Rehabilitación:
Cuando se trata de rehabilitar una propiedad, es importante ser realista con los objetivos. Quiere asegurarse de que el bien recupere su valor de mercado, no convertirlo en la casa de sus sueños. El primer paso, y el más importante, es asegurarse de que el inmueble cumple las normas y es seguro para vivir en él. Esto dependerá de dónde viva, pero es clave para los inquilinos. Después, averigüe qué mejoras pueden aumentar el valor de la vivienda. Las actualizaciones más comunes son para la cocina o el baño, pero incluso añadir más atractivo o electrodomésticos puede ayudar.
Antes de empezar, asegúrese de que las reparaciones son una parte definida de su objetivo de inversión. Esto le ayudará a rentabilizar su inversión. Por último, considere si va a hacer el trabajo usted mismo o lo va a contratar. Esto añadirá costes, pero mejorará la calidad y facilitará los esfuerzos futuros.
Alquiler:
Una vez terminada la rehabilitación, es importante empezar a comercializar el inmueble para futuros inquilinos. La refinanciación de una propiedad de alquiler sólo suele ser posible si ha tenido ocupantes durante cierto tiempo (temporización). Tener un flujo de ingresos es esencial para crear un ratio de cobertura del servicio de la deuda viable, y esto sólo puede hacerse teniendo inquilinos.
A la hora de buscar inquilinos, hay ciertas cualidades que le harán la vida más fácil: un empleo fiable y un historial de pagos puntuales, un buen informe crediticio, antecedentes penales claros sin historial de desahucios y referencias sólidas. Esta información puede obtenerse mediante una entrevista personal o una solicitud detallada. También hay que conocer la normativa del sector en materia de vivienda justa.
El tipo de alquiler a cobrar debe basarse en una combinación de comparables de mercado y su flujo de caja necesario para la propiedad. No existe un tipo de alquiler exacto, pero entienda que su decisión influirá tanto en la facilidad para alquilar el inmueble como en la cantidad de dinero de que dispondrá tras la refinanciación.
Refinanciación:
La refinanciación en efectivo es un aspecto fundamental del enfoque BRRRR. Aquí es donde usted puede beneficiarse de la diferencia entre el precio de compra y ARV (After Repair Value). Aunque existen múltiples fuentes para obtener un préstamo con salida en efectivo, el proceso es más intensivo que el préstamo inicial dinero duro . Para poder optar a un préstamo, debe demostrar que dispone de liquidez y tener una buena puntuación crediticia. Además, es probable que sólo pueda financiar una parte del valor total de la propiedad, ya que no se trata de una vivienda habitual. Por otra parte, recuerde tener en cuenta los costes asociados a las tasaciones, el cierre y otras comisiones a la hora de presupuestar el proyecto BRRRR.
Repite:
El Método BRRRR culmina con la repetición de los pasos dados. La decisión de continuar con este proceso dependerá del éxito que hayan tenido los pasos iniciales. Algunos deciden no seguir con este método y vender su propiedad para cosechar los beneficios; sin embargo, repetir el proceso es esencial para crear una riqueza duradera. La capacidad de cambiar de un proyecto a otro le permite acumular capital en numerosas propiedades.
Conclusión:
El método BRRRR no es para todo el mundo, y eso es totalmente comprensible. Antes de empezar, asegúrese de que esta estrategia se ajusta a sus objetivos y a sus capacidades. Para tener éxito, tiene que ser minucioso con su evaluación y proceso de compra, y meticuloso durante sus operaciones de renovación y alquiler. Además, tiene que estar lo suficientemente motivado como para volver a hacerlo.
Es importante tener en cuenta que no se trata de una empresa totalmente exenta de riesgos. Puede haber problemas imprevistos con la propiedad. Además, los retrasos con los contratistas o la cadena de suministro podrían alargar el periodo de renovación. El mercado de alquiler también podría ser débil cuando esté listo para empezar a generar flujo de caja. Tenga en cuenta estos posibles problemas y haga todo lo posible por reducir los riesgos.
A pesar de los riesgos potenciales, el Método BRRRR sigue siendo popular por una razón. Es una forma fiable de generar ingresos pasivos y crear una cartera inmobiliaria lucrativa.