El arte de la tasación inmobiliaria

Todo el juego de la inversión inmobiliaria "arreglar y vender" o BRRRR se basa en adquirir un activo en dificultades muy por debajo de su valor potencial. Se compra a bajo precio, se invierte capital de sudor y luego se obtienen pingües beneficios cuando se vende la propiedad a precios de mercado. Identificar las propiedades con la mayor diferencia entre el precio de compra y el valor después de la reparación (ARV) es crucial para determinar si un inversor inmobiliario tendrá éxito en última instancia. Sin embargo, no siempre es fácil.

Determinar el valor potencial después de la reparación de una propiedad es quizás el aspecto más olvidado de la inversión inmobiliaria. La exactitud de su valoración puede determinar si está a punto de ganar 50.000 dólares o si está tirando el dinero por el desagüe. En The Hard Money Co., realizamos estas valoraciones en cientos de propiedades cada mes y tenemos un proceso bien definido para determinar valores precisos. Permítanos compartir algunas de las estrategias y tácticas que hemos aprendido a lo largo de los años.

¿Por qué tasar un inmueble?

La razón principal para realizar una valoración es crear un marco estratégico para su inversión inmobiliaria. Un valor exacto después de la reparación (ARV) le informa de cuánto debe pagar por la propiedad, cuánto debe invertir en renovaciones, cuál debe ser su estrategia de financiación y mucho más. Y lo que es más importante, predice el beneficio potencial de la inversión. Una valoración errónea puede afectar negativamente a cada uno de estos aspectos.

Animamos a los inversores a emplear la regla del 70% en sus estrategias presupuestarias. Esta regla dicta que, una vez establecido el ARV, hay que deducir los costes de reparación estimados. A continuación, debe tratar de pagar como máximo el 70% de la cifra restante para adquirir la propiedad. Este planteamiento proporciona un colchón para incertidumbres como los costes de financiación, problemas imprevistos de reparación, comisiones, costes de contingencia, etc. El sencillo gráfico que figura a continuación ilustra cómo las pequeñas desviaciones en el cálculo del valor de mercado pueden afectar significativamente a estos costes y erosionar sus resultados.

Los inversores siempre deben buscar más y mejor información. Las valoraciones inmobiliarias precisas son la mejor forma de conseguirlo.

A continuación se indican los pasos principales para realizar una tasación inmobiliaria que todo inversor debería aplicar en su proceso:

1. Ubicación y límites
   • Defina un radio alrededor de la propiedad (ajústelo en función de si es urbana o rural) y tenga en cuenta los límites tangibles.
2. Estilo y tipo de unidad
   • Los comparables deben tener la misma mezcla de unidades (unifamiliares, dúplex) y el mismo estilo (condominio, rancho, colonial).
3. Métricas básicas
   • Evalúe parámetros esenciales como el año de construcción, el número de dormitorios y baños, los metros cuadrados y el tamaño de la parcela.
4. Sótano y garaje
   • Ten en cuenta si están acabados o inacabados, adosados o ni siquiera existen.
5. Fecha de venta
   • Céntrese en las ventas recientes, generalmente en los últimos seis meses, pero hasta un año en zonas con menos transacciones.
6. Estado de la propiedad
   • Por lo demás, casas idénticas pueden variar significativamente de valoración en función del mantenimiento y la calidad de la construcción.

La ubicación importa

La ubicación es primordial en el proceso de valoración, pero muchos inversores tienden a ser demasiado generosos con sus criterios. Las propiedades comparables deben estar excepcionalmente cerca para que se consideren verdaderas comparaciones. En entornos urbanos, esto suele significar un radio de décimas de milla, pero definitivamente no más allá de media milla. A medida que se adentra en zonas suburbanas y rurales, aunque puede tener cierto margen para ampliar este radio, la proximidad sigue siendo clave.

Los inversores también deben reconocer el importante papel que desempeñan los límites en la determinación de los valores. Las autopistas, las vías principales, las masas de agua, las líneas de los distritos escolares y otras demarcaciones similares son fundamentales. Cruzar uno de estos límites, ya sea físico o administrativo, puede afectar sustancialmente a los precios de las propiedades.

¿Qué está de moda?

Los inversores deben asegurarse de hacer comparaciones similares en cuanto a estilo y tipo de unidad. Puede parecer sencillo, pero un dúplex se valora de forma diferente a una vivienda unifamiliar, aunque ambos tengan 4 dormitorios, 2 baños y midan 1.250 pies cuadrados. Se trata de tipos de propiedad fundamentalmente diferentes. La misma lógica se aplica al estilo arquitectónico; por ejemplo, una casa de estilo rancho suele tener un valor distinto al de una Cape Cod. No es aconsejable comparar distintos tipos y estilos de propiedad, ya que es poco probable que sus valores coincidan con exactitud.

Camas, baños y más

Métricas básicas como el número de dormitorios, baños y metros cuadrados son puntos de comparación fundamentales en la valoración de propiedades. Aunque son fundamentales, no deben eclipsar otros factores importantes. La coincidencia de las métricas básicas es un punto de partida, pero no califica automáticamente dos propiedades como comparables.

Cuando se trata de flexibilidad dentro de estos parámetros, es una cuestión de escala y proporcionalidad. Una vivienda de un dormitorio no puede compararse equitativamente con otra de dos debido a las importantes diferencias de estilo de vida y de mercado que presentan. Sin embargo, la diferencia entre una vivienda de cuatro y cinco dormitorios puede tener menos impacto, teniendo en cuenta que el grupo de compradores o inquilinos potenciales de las viviendas más grandes puede ser más fluido. La clave está en comprender que, a medida que aumenta el número de dormitorios, la diferencia que supone cada habitación adicional disminuye proporcionalmente. Por lo tanto, la cuestión es si el espacio adicional se ajusta a la demanda y la valoración del mercado.

Además de los metros cuadrados interiores, tenemos en cuenta el tamaño de la parcela de la propiedad, asegurándonos de que se encuentra dentro de un margen de variación del 20%. Este nivel de variación permite cierta diversidad en los tipos de propiedad, manteniendo al mismo tiempo valores comparables. Una propiedad con mucho más o menos terreno puede atraer a un tipo diferente de comprador o inversor, afectando así a su valor en el mercado. Por lo tanto, ajustar tanto el espacio construido como el tamaño del terreno dentro de este umbral nos ayuda a localizar propiedades que comparten un valor potencial más exacto.

Sótano de gangas

Los sótanos y los garajes son características esenciales que deben tenerse en cuenta para que los inmuebles sean comparables. En primer lugar, confirme si cada propiedad posee estas características, ya que su presencia puede variar mucho según la región. En el caso de los sótanos, lo primero que hay que tener en cuenta es si están acabados. Un sótano terminado no sólo aporta metros cuadrados adicionales, sino que también puede aumentar significativamente el valor de una propiedad en comparación con un espacio sin terminar.

Del mismo modo, en el caso de los garajes, es importante comparar cosas similares. Un garaje adosado puede ser más útil y atractivo que uno independiente. Además, la capacidad del garaje, ya sea individual, doble o incluso mayor, puede influir en el atractivo y el valor de la propiedad. Estas características deben concordar estrechamente al comparar propiedades para garantizar una evaluación precisa de sus valores comparativos de mercado.

Vender, Vender, Vender (Fecha)

Con frecuencia, los aspirantes a inversores hacen referencia a las ventas de alto valor del momento álgido del mercado inmobiliario, con la esperanza de justificar un precio más alto para su inversión actual. Sin embargo, estas cifras no son referencias viables para la valoración actual de una propiedad. Nuestro enfoque consiste en examinar las ventas de los últimos seis meses para obtener la información más relevante y actualizada sobre precios. En los casos en que los comparables son escasos, podemos ampliar nuestro examen a un año, pero no es la norma. Especialmente en zonas urbanas, debería haber suficientes datos de los últimos meses para establecer una valoración fiable. Es importante estar al día para garantizar una tasación precisa y defendible.

Acondicionamiento

El estado del inmueble es un aspecto en el que a menudo observamos que las personas se toman libertades en sus valoraciones. Es fundamental reconocer que, incluso cuando todos los demás criterios coinciden, una vivienda recién reformada no es comparable a otra que no se ha actualizado desde 1979. Aunque no sea necesario extrapolar minuciosamente las diferencias de precio en función de la calidad y el estado, estas propiedades no deben servir de comparación entre sí. Para su valoración, es imprescindible buscar comparables que se mantengan de forma similar. Aunque esta evaluación puede ser subjetiva, la honestidad es clave; las imágenes disponibles en Internet suelen proporcionar una indicación lo suficientemente clara como para evitar el autoengaño respecto al estado de una propiedad.