Los activos en dificultades son el pan de cada día de la mayoría de las estrategias de inversión inmobiliaria. Ofrecen el mayor grado de ventaja y los inversores experimentados saben cómo sacar provecho de la operación. Pero con esta mayor ventaja, también vemos un aumento significativo del riesgo con el potencial de muchos costes ocultos, obstáculos y retrasos en el camino. Las ejecuciones hipotecarias son una de las formas más comunes en que una propiedad en dificultades puede estar disponible.
Es relativamente común utilizar el término "ejecución hipotecaria" en referencia a una serie de tipos de propiedad que pueden no haber sido formalmente ejecutados. Los términos que se exponen a continuación actúan como pasos en el proceso, y cada punto puede tener costes y beneficios para diferentes compradores.
Pasos en el proceso de ejecución hipotecaria:
Preejecución hipotecaria: Se produce cuando una propiedad está en mora y tiene problemas para ser ejecutada, aunque no está garantizado.
Venta al descubierto: Las ventas cortas pueden ocurrir cuando el dueño de una propiedad está atrasado en sus obligaciones de deuda y necesita vender la propiedad por menos (corto) de lo que debe.
Subasta de ejecuciones hipotecarias: En las subastas públicas se compran y venden las propiedades embargadas. También se conocen como ventas del sheriff o ventas del fideicomisario, pero funcionan esencialmente igual.
Bienes inmuebles en propiedad (REO): Los REO se producen cuando una ejecución hipotecaria no se vende en subasta y es recuperada por el prestamista que necesita deshacerse del activo.
Aunque todas ellas son variaciones del término común, es importante conocer los aspectos asociados a cada una para encontrar las propiedades que mejor se adaptan a sus habilidades de inversión.
Antes de la ejecución hipotecaria
Sabemos que las casas en pre-ejecución hipotecaria significan que el propietario está atrasado en sus pagos, pero no podemos estar seguros de hasta qué punto. Los diferentes estados tienen diferentes criterios para la preejecución hipotecaria, pero una vez que alcanzan el umbral suele haber una notificación que se convierte en un registro público. Este es el primer paso formal en el proceso de ejecución hipotecaria y el hecho de que sea un registro público hace que esta información sea accesible para los posibles inversores. Algunas plataformas de listados agregan esta información y la publican en formatos de fácil búsqueda, pero también es posible realizar la investigación usted mismo.
Es importante tener en cuenta que el procedimiento de preejecución hipotecaria no garantiza que la vivienda vaya a ser ejecutada y, desde luego, no significa que el propietario actual esté ansioso por vender. Dicho esto, sí ofrece información valiosa que le permitirá adelantarse a los inversores de la competencia. Utilice el proceso de preejecución hipotecaria como un aviso para comenzar a investigar una propiedad, crear comparaciones y reunir sus opciones de financiación. En caso de que esté disponible, estará preparado para actuar.
También es posible ponerse en contacto directamente con el vendedor, aunque no es necesariamente aconsejable. Las probabilidades de que una propiedad en preejecución hipotecaria acabe siendo embargada son relativamente bajas, y es posible que el propietario actual no quiera vender hasta que no tenga que hacerlo.
Ventas cortas
Cuando un propietario tiene la intención de vender, a menudo "vende en corto", lo que significa que la propiedad cambia de manos por menos de lo que tiene en su hipoteca. Aunque no es lo ideal para el prestamista, puede permitirlo para evitar la molestia de embargar y vender la casa ellos mismos, o la molestia de pasar por un proceso de ejecución hipotecaria. A menudo, los propietarios están bajo el agua debido a un rápido deterioro del mercado inmobiliario, como ocurrió en 2008. En estos casos, no tienen otra opción que vender al descubierto, ya que el valor de la propiedad simplemente no coincide con el saldo pendiente del préstamo.
A menudo, encontrará que las propiedades en venta al descubierto están en un estado relativamente bueno. Es posible que las circunstancias que provocan la caída del valor no sean específicas de la propiedad, sino del mercado en general. Esto supone una buena oportunidad para añadir propiedades a una cartera a largo plazo con la esperanza de que el valor se revalorice en el futuro. Actualmente, hay pocas ventas en corto disponibles debido a la alta velocidad del mercado inmobiliario. Dicho esto, estos mismos préstamos de alto valor que vemos hoy pueden presentar oportunidades de ventas en corto en el futuro si el mercado experimenta alguna volatilidad.
Subastas de ejecuciones hipotecarias (Sheriff Sales)
Se producen cuando la propiedad ha sido formalmente ejecutada y el Estado la saca a subasta para recuperar la cantidad que se debe al prestamista. Esta es una de las formas más arriesgadas de adquirir una propiedad en dificultades, porque hay una inmensa cantidad de incertidumbre en torno al activo y la compra requiere dinero en efectivo para completar la transacción. A menudo, el prestamista actual acabará comprando la propiedad (por el importe adeudado; una transacción neta cero para ellos) sólo para revenderla en sus propias condiciones más adelante. Este es también un área de interés para los inversores con mucha experiencia que saben lo que buscan y tienen la capacidad de manejar altos grados de riesgo en sus inversiones.
Es posible que los nuevos inversores que quieran probar suerte en las subastas de ejecuciones hipotecarias no dispongan del capital necesario para realizar su compra, y los préstamos tradicionales no ofrecen financiación para este tipo de compras. En una situación como ésta, muchas personas recurren a los préstamos de dinero duro . Los préstamos de dinero duro proporcionan financiación a corto plazo (normalmente 6 meses) que le permitirá adquirir la propiedad. A partir de ellos los inversores realizan un fix and flip o refinancian en condiciones más tradicionales.
Bienes inmuebles en propiedad
Las propiedades inmobiliarias, o REO, son viviendas que han sido embargadas por el prestamista original. Los prestamistas no se dedican a la gestión de propiedades y suelen querer deshacerse de ellas lo antes posible, siempre que recuperen sus costes. Las REO siguen un enfoque de transacción más convencional que permite realizar inspecciones de la vivienda, enfoques de financiación tradicionales y, por lo general, un menor grado de riesgo.
Aunque el banco quiere recuperar sus costes, ese suele ser su umbral para el precio de venta. Esto significa que usted tiene la posibilidad de adquirir la propiedad por debajo de lo que sería el precio de mercado.
Dicho esto, las propiedades sólo llegan a este punto cuando hay un problema subyacente, lo que significa que estas son algunas de las propiedades más deterioradas del grupo. El hecho de que estén en peores condiciones significa que hay más posibilidades de ganar dinero, pero a veces no se pueden reparar.
El resultado final
Las ejecuciones hipotecarias son sólo una de las muchas formas en que una propiedad puede estar disponible, pero presentan una gran oportunidad para el tipo de inversor adecuado. Utilice estas definiciones básicas para saber qué tipo de inversor quiere ser. Es una buena práctica explorar las oportunidades de cada categoría para estar plenamente informado de los costes y beneficios de cada una de ellas