Hace unas semanas, TJ Tijani se unió a Scott Lurie en un episodio del podcast The Hard Truths para hablar de los alquileres a corto plazo. En su conversación, TJ esbozó cómo toda su visión del mundo de los bienes raíces cambió cuando se dio cuenta de que podía duplicar los ingresos mensuales a la mitad de su ocupación simplemente cambiando a un modelo de alquiler a corto plazo. Con una serie de ventajas en comparación con las propiedades de alquiler tradicionales, los alquileres a corto plazo han demostrado ser una estrategia de inversión rentable. Entonces, ¿por qué no hay más personas que renuncian a sus contratos de alquiler a largo plazo y se pasan a este modelo? Para empezar, la cantidad de gestión que conllevan estas propiedades puede ser intimidante. Incluso con las innumerables plataformas disponibles como Airbnb, VRBO, Booking.com, y más, todavía hay una gran cantidad de trabajo que se produce fuera de la plataforma que puede ser desalentador.
Además, el número de anuncios disponibles en un mercado determinado crece día a día. Cada uno de los sitios mencionados anteriormente tiene millones de propiedades disponibles en un momento dado y cada uno de ellos compite por la atención de los inversores potenciales. Las diferencias más sutiles en la gestión o el marketing pueden tener efectos drásticos en la rentabilidad de la inversión. Si usted está en el juego del alquiler a corto plazo o está buscando hacer una transición, debe prestar atención a algunas estrategias clave de gestión que diferenciarán sus activos y lo pondrán en el camino del éxito.
Conozca sus mercados
Debería ser obvio que unidades similares en distintas ubicaciones van a tener demandas diferentes, pero no todo el mundo está tan en sintonía con las diferencias como debería. Con el número de personas que entran en el mercado, encontrar ubicaciones de alta rentabilidad puede ser difícil. Sitios como AirDNA analizan los datos de diferentes mercados para comparar los costes e ingresos asociados. Las ciudades y ubicaciones con más probabilidades de ser clasificadas como de "alta demanda" representan en realidad los márgenes más estrechos debido a los costes hipotecarios de las propiedades en esas zonas. Su mejor apuesta a la hora de buscar una propiedad rentable es en ciudades más pequeñas que puedan servir de destino pero que no tengan la competitividad de los residentes a tiempo completo.
Sin embargo, como siempre, creemos que el sector inmobiliario es local. Su mejor opción es encontrar oportunidades cerca de usted. Las razones para ello son muchas. En primer lugar, usted conoce intrínsecamente la comunidad, lo que le permite saber quién puede visitarla y por qué. Al dirigirse a la clientela durante periodos de tiempo específicos, puede aplicar precios dinámicos (más adelante se hablará de ello). En segundo lugar, y lo que es más importante, tiene la capacidad de ser práctico en su gestión. Si está cerca de sus equipos de limpieza, de los contratistas y, en última instancia, de sus huéspedes, podrá solucionar los problemas que surjan. En última instancia, usted debe ser tan manos libres como sea posible, pero habrá momentos en los que deseará que su propiedad esté en su patio trasero.
Utilice una estrategia de precios dinámica
La mayor razón por la que los alquileres a corto plazo son inversiones tan rentables es por la capacidad de cambiar el precio en respuesta al mercado. Si se limita a fijar el precio y nunca lo ajusta , perderá importantes ingresos en su unidad. La elección de un precio constantemente bajo significará, obviamente, perderse los grandes eventos o las temporadas altas de la zona. Pero también es cierto que no reducir los precios en las temporadas bajas puede significar la pérdida de oportunidades. Sabemos que el condominio en la montaña puede tener precios altos durante la temporada de esquí, pero ¿hay un punto de precio que garantice que pueda mantenerlo ocupado en pleno verano? Su objetivo debe ser optimizar la línea entre el precio y la ocupación para maximizar sus ingresos sobre una base anual.
Airbnb y algunas de las otras plataformas ofrecen herramientas para tener en cuenta los problemas de oferta/demanda, la estacionalidad, etc., pero también hay herramientas de precios de terceros que pueden añadir una dimensión adicional a su estrategia de precios.
Más allá de los precios | Price Labs | IGMS | Wheelhouse
Gestione sus gastos generales
Dirigir un negocio es algo más que maximizar los ingresos. También hay que ser consciente de los gastos. Una de las formas más eficaces de reducir los gastos es gestionar eficazmente la carga fiscal. Los alquileres a corto plazo bajo entidades empresariales, algo que recomendamos encarecidamente, tienen una serie de beneficios fiscales a su disposición. A menudo se infrautilizan, ya que muchas de ellas se dan por supuestas. Por ejemplo, puede reclamar deducciones por desplazamiento basadas en el kilometraje u otros gastos cuando se desplaza hacia y desde su propiedad. También puede reclamar deducciones por mejoras en la propiedad, gastos de intereses y depreciación. Si tiene varias propiedades, considere la posibilidad de consultar con un especialista en impuestos para identificar su mejor estrategia.
También puede reducir considerablemente los costes en otras áreas, como los servicios de limpieza, los contratistas y las primas de seguro. Hay aplicaciones disponibles que pueden ayudarte a gestionar cada uno de estos aspectos de forma continua, lo que puede reducir los gastos y garantizar que recibes los servicios por los que pagas de forma puntual.
Retenga a sus clientes
Considere las tarifas que está pagando a los servicios de reserva cada vez que se alquila su unidad. Aunque proporcionan un valor inmenso a los que alquilan por primera vez, ¿por qué debería Airbnb seguir recibiendo pagos por los visitantes que repiten? Los sitios de reserva protegen ferozmente los datos de sus clientes, y no lo hacen por la bondad de su corazón. Necesitan que los propietarios confíen en su plataforma para traer huéspedes. Tienes que hacer todo lo que esté en tu mano para eludir estos sitios para los clientes que repiten y ese proceso comienza con la recopilación de su información.
Piensa en cómo puedes recoger información básica como el nombre, la dirección de correo electrónico y el número de teléfono. ¿Puede añadir una página de acceso a su WiFi? ¿Tal vez puedas ofrecer una guía digital a la que sólo se pueda acceder por correo electrónico? Después de su estancia, puede ponerse en contacto con ellos para pedirles su opinión u ofrecerles ofertas para futuras estancias. Eliminar la plataforma de reservas de la ecuación le permite repercutir parte del ahorro en el cliente, así que utilícelo también como argumento de venta. Con el tiempo, manténgase en contacto con estos visitantes a través de correos electrónicos automatizados que les recuerden su propiedad y les muestren potencialmente otras unidades que pueda tener. Estos mensajes no deben ser abrumadores, pero sí lo suficientemente consistentes como para captar a aquellos que probablemente vuelvan a la zona.
Los CRM sencillos o las plataformas de reserva de marca blanca para el sitio web de su empresa están ampliamente disponibles y facilitarán la transición de los visitantes fuera de los sitios de anuncios principales. Los alquileres a corto plazo dependen de estas plataformas y sus tarifas merecen la pena, pero si quieres convertirte en una fuente de ingresos mensual de cinco cifras, no pueden ser todo tu negocio.
Sea un vendedor proactivo
Ya hemos hablado de la agregación de correos electrónicos de sus clientes, pero hay otras formas de separarse de las propiedades de la competencia en su zona. Si tiene mejores precios, ubicaciones o servicios, asegúrese de que los visitantes potenciales los conozcan bien. Todo lo que pueda hacer para distinguir su oferta marcará la diferencia.
Además, asegúrese de aprovechar las ventajas de su zona. Ya hemos hablado de la utilización de los eventos locales para la fijación de precios dinámicos, pero también tienen valor para atraer visitantes. Incluso si su propiedad no tiene una ventaja distintiva en relación con sus competidores vecinos, su capacidad para comercializar estos eventos puede diferenciarlo.
Quizá se pregunte cómo puede transmitir este mensaje. Obviamente, debe tener perfiles completamente formados en todas las plataformas de reserva principales, pero también debe tener cuentas de redes sociales supervisadas, un sitio web y campañas de correo electrónico activas para su negocio. Piense en todos los lugares a los que alguien podría acudir para obtener información y asegúrese de que puedan encontrar su propiedad cuando busquen reservar.
Ser un profesional
Esta es la consideración final y más importante a la hora de emplear una estrategia de alquiler a corto plazo. La accesibilidad del mercado ha hecho que cualquiera que tenga una habitación libre pueda entrar en el juego. Pero si quiere que esto genere ingresos como un negocio, tiene que tratarlo como tal. Esto significa que tiene que ser puntual en sus comunicaciones, detallista en su puesta en escena y completamente franco con los vendedores, los invitados y los proveedores de terceros. Si lo hace, se separará rápidamente de la competencia y verá el efecto en su cuenta bancaria.
Conclusión
Los alquileres a corto plazo son populares por una buena razón, pero las masas aún no han descubierto cómo optimizar sus propiedades. Empezando por estos pasos, verá una notable mejora en el rendimiento de sus activos y le servirá de base mientras sigue creciendo y profesionalizando sus operaciones.