8 de mayo de 2024
Indicadores financieros clave en la inversión inmobiliaria
La inversión inmobiliaria puede resultar atractiva para muchos, ya que ofrece la posibilidad de obtener ingresos sustanciales, la libertad de trabajar de forma independiente y la capacidad de resolver problemas complejos, cualidades que atraen a quienes tienen espíritu emprendedor. También ofrece varios niveles de implicación, desde ser un inversor pasivo en operaciones sindicadas hasta participar activamente en proyectos de "arreglar y vender" en los que se puede gestionar directamente el proceso y disfrutar de las recompensas. Sin embargo, esta accesibilidad conlleva retos. Los aspirantes a inversores deben comprender los fundamentos financieros del sector inmobiliario para evaluar eficazmente los riesgos y tomar decisiones con conocimiento de causa.
En The Hard Money Co., nos centramos en varias métricas clave que son cruciales para predecir el éxito de una inversión. Aunque estas métricas no son excesivamente complejas, proporcionan alrededor del 90% de la información necesaria para evaluar el potencial de una inversión.
La hipoteca
La hipoteca es un concepto familiar para la mayoría, ya que constituye la columna vertebral de su inversión. Representa el total de las obligaciones de deuda de su activo de inversión, que puede incluir el reembolso del principal, los intereses, los impuestos y el seguro, normalmente garantizados contra el propio activo. Para una vivienda habitual, el proceso de solicitud de hipoteca es bastante estándar. Los prestamistas evalúan su ratio deuda-ingresos, su historial crediticio y su situación laboral, todo lo cual da una idea de su fiabilidad como prestatario.
Sin embargo, los criterios difieren significativamente en el caso de las propiedades de inversión. Mientras que la gente da prioridad al pago de la hipoteca de su casa porque necesita un lugar donde vivir, la dinámica cambia con las propiedades de inversión. En este caso, su solvencia sigue siendo crucial, pero el rendimiento del propio activo adquiere mayor importancia. Los prestamistas evaluarán su estrategia de inversión y los requisitos específicos que debe cumplir. En el caso de los arrendadores, los prestamistas suelen tratar de garantizar que el flujo de caja de la propiedad cumpla las normas del coeficiente de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). En el caso de los flippers, buscan valores después de la reparación que superen significativamente el principal del préstamo.
Esta complejidad es la razón por la que los prestamistas tradicionales suelen rehuir las inversiones inmobiliarias: carecen de los mecanismos necesarios para evaluar eficazmente estos parámetros específicos. Trabajar con prestamistas especializados como The Hard Money Co. ofrece una ventaja, ya que poseemos la experiencia necesaria para entender su visión y apoyar sus necesidades de financiación.
El anticipo
Las diferencias entre la compra de una vivienda habitual y una inversión inmobiliaria van más allá de la hipoteca; el pago inicial es otra diferencia significativa. En el caso de una vivienda habitual, es posible obtener una hipoteca con tan sólo un 5% de entrada. Sin embargo, el escenario cambia radicalmente para los inversores inmobiliarios. Las entidades crediticias exigen que los inversores tengan una "piel en el juego" considerable, evidente a través de sustanciales pagos iniciales. A medida que los inversores ganan reputación y confianza entre los prestamistas, las condiciones pueden ser más favorables.
The Hard Money Co.
El uso de los préstamos de dinero duro permite a los inversores inmobiliarios maximizar el apalancamiento en la compra de una propiedad y cerrarla en pocos días, a la vez que liberan su propio efectivo para otros usos.
Ingresos por alquiler y flujo de caja
Para los inversores que planean alquilar sus propiedades, lo más importante es el flujo de caja, es decir, la cantidad de ingresos por alquiler que pueden generar. Las entidades crediticias exigen un análisis exhaustivo de los posibles ingresos por alquiler a la hora de suscribir los préstamos. Al igual que evalúan el valor de las propiedades comparando propiedades cercanas, también evalúan los ingresos potenciales por alquiler basándose en alquileres comparables en el mercado para verificar la exactitud de sus proyecciones. Además, es probable que tenga que demostrar cierto nivel de experiencia en la gestión de propiedades o estar preparado para contratar a un gestor. La gestión inmobiliaria puede ser una tarea a tiempo completo que le consuma tiempo o le reste beneficios.
Además, generar ingresos por alquiler no garantiza automáticamente la rentabilidad. También debe cubrir cada mes sus obligaciones de deuda, impuestos, seguros y otros gastos recurrentes. Además, ¿cómo va a hacer frente a gastos repentinos e inesperados? ¿Cuántos gastos de este tipo puede soportar su inversión antes de que se vuelva insostenible? Se trata de consideraciones críticas para las que debe tener estrategias claras.
Relación precio/ingresos
La relación precio-ingresos es una medida crucial para calibrar el valor de los ingresos de una propiedad dentro de una comunidad específica. Se calcula dividiendo el precio medio de la vivienda por la renta media familiar. Por ejemplo, si el precio de una vivienda es de 400.000 dólares y la renta familiar media es de 100.000 dólares, el ratio sería de 4,0. Aunque esta cifra puede no revelar mucho por sí sola, compararla entre distintas comunidades y seguir su tendencia puede ayudarle a comprender la trayectoria de la inversión.
Relación precio/alquiler
Esta métrica es similar a la relación precio-ingresos, pero relaciona los ingresos con los precios de alquiler en un mercado. Generalmente, un ratio más bajo sugiere un mercado más favorable para la compra de propiedades. Un ratio más alto podría indicar un menor rendimiento de la inversión. Este ratio está directamente vinculado a los flujos de caja potenciales de una propiedad, lo que lo convierte en una consideración vital.
Rendimiento bruto del alquiler
El rendimiento bruto del alquiler mide los ingresos obtenidos de una propiedad frente a todos los costes asociados, incluidos el precio de compra, los costes de cierre y las reformas. Este rendimiento se expresa en porcentaje; por ejemplo, ganar 10.000 dólares por una propiedad de 100.000 dólares equivale a un rendimiento del 10%. Comprender este ratio es fundamental para evaluar si una propiedad merece la pena desde el punto de vista financiero.
Tasa de capitalización
El índice de capitalización ofrece una visión más matizada que el rendimiento bruto del alquiler, ya que incluye todos los gastos operativos, como los honorarios de gestión de la propiedad, el marketing, el coste del capital, los honorarios de los agentes y los seguros. Esta tasa informa en última instancia sobre el rendimiento de la inversión y es esencial para determinar si su propiedad es una inversión sólida o si sus fondos podrían utilizarse mejor en otro lugar.
Conclusión sobre las métricas inmobiliarias
Aunque las métricas descritas son importantes, sólo arañan la superficie de lo que se necesita para desarrollar una estrategia de inversión acertada. Muchas otras métricas proporcionarán una visión más profunda de sus proyectos, reflejando la variación de sus posibilidades de inversión. Existe una gran cantidad de recursos en línea para explorar estrategias de inversión similares y, si bien estas fuentes pueden ofrecer datos adicionales, por lo general incluirán las métricas aquí analizadas, lo que subraya su importancia en la inversión inmobiliaria.
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