Hay muchas razones por las que puede decidir abandonar una determinada propiedad de alquiler. Ya sea que quiera cobrar en efectivo o reinvertir los fondos en otro proyecto, hay consideraciones importantes para que el proceso sea fácil y rentable. The Hard Money Co. quiere ayudarle a enseñar cómo vender su propiedad de alquiler teniendo en cuenta las mejores prácticas.
Hay una amplia gama de variables en juego cuando se decide vender una propiedad de alquiler, desde las regulaciones fiscales hasta los inquilinos existentes y las reparaciones de la propiedad. Estos obstáculos pueden ralentizar la venta de su inversión y mermar sus beneficios. Para evitar las molestias, tenga en cuenta estos consejos mientras se prepara para la venta.
Informar a sus inquilinos y cumplir su contrato de arrendamiento
Esto sólo se aplica si tiene inquilinos bajo contrato cuando llegue el momento de vender, pero comunique claramente sus intenciones con ellos y permítales la oportunidad de tomar la decisión que más les convenga. Si tiene la intención de que se vayan, puede ofrecerles incentivos para que lo hagan mediante la negociación. Si prefieren quedarse, puede utilizarlo como argumento de venta para demostrar el flujo de caja a los posibles compradores. En última instancia, la decisión es suya y tendrás que respetar las condiciones del contrato de alquiler.
En la mayoría de los lugares del país, su contrato de arrendamiento se transmitirá junto con la venta y el nuevo propietario está obligado a cumplirlo hasta que expire. En situaciones en las que los inquilinos alquilan mes a mes, puede haber un requisito de notificación antes de que deban desalojar. Además, la normativa cambia constantemente y las circunstancias que rodean a Covid-19 han alterado las reglas en muchas regiones.
Utilizar a los buenos inquilinos para añadir valor a la propiedad
Debe hacer todo lo posible para utilizar a sus inquilinos como un activo en la venta de la propiedad. Muchos compradores potenciales van a seguir utilizando la propiedad como alquiler. Tener inquilinos les ahorra el esfuerzo de la comercialización y les proporciona flujo de caja desde el primer día. Utilice este hecho a su favor al comercializar la propiedad usted mismo. Promueva al inquilino como alguien consistente con sus pagos, confiable y agradable. Además, incluya toda la información del contrato de arrendamiento existente junto con una breve historia de los inquilinos anteriores y del mercado comparable. Esto permitirá a los compradores saber exactamente en qué se están metiendo.
Considere la posibilidad de realizar las reparaciones necesarias
Lo más probable es que evitar las reparaciones y renovaciones sea la razón principal para vender la propiedad, pero puede valer la pena hacer las mejoras antes de venderla. Además de mejorar el precio de la propiedad, también la hará más atractiva para los posibles compradores. Esto llama su atención y aumenta la competencia entre los compradores.
También puede haber beneficios fiscales adicionales para su trabajo. Los elementos clasificados como "reparaciones" pueden ser deducibles de impuestos y pueden utilizarse para reducir su obligación fiscal. Son diferentes de las "mejoras", que son estrictamente un valor añadido. Haga un inventario de la propiedad y realice los trabajos que más le aporten a su cuenta de resultados.
Esté al corriente de su obligación de pagar el impuesto sobre las plusvalías
Cuando llegue el momento de vender su propiedad de alquiler, usted (con suerte) va a obtener un beneficio en la transacción y el IRS va a querer tomar su parte. Esto difiere de la venta de la residencia principal, que suele estar libre de impuestos. Aunque pagar algunos impuestos puede ser inevitable, hay algunas exenciones fiscales que pueden estar disponibles para usted si hace su investigación.
Lo primero que debe tener en cuenta es el tiempo de propiedad. Si vende una propiedad que ha tenido durante menos de un año, se considerará una "ganancia de capital a corto plazo", que tributará al mismo tipo que sus ingresos. Su nivel impositivo le informará del tipo exacto, pero probablemente será bastante más alto que el que pagaría si lo tuviera durante más tiempo. Si prolonga el periodo de propiedad más allá de un año, las plusvalías se considerarán "a largo plazo" y tributarán a la mitad del tipo impositivo.
Cuando se prepare para vender, tómese en serio este aspecto del tiempo. Mientras que puede que no merezca la pena mantener un fix and flip que se completó en sólo 3 meses, puede que merezca la pena esperar en una propiedad que has tenido en tu cartera durante 11.
Además, puede considerar opciones que pueden aplazar su venta sin dejar de cumplir sus objetivos. La refinanciación a lo largo de un periodo de tiempo más largo puede reducir su obligación de deuda mensual sobre una propiedad y ayudarle a ampliar su periodo de propiedad.
Utilizar un intercambio 1031
Si desea utilizar los fondos de la venta de una propiedad para invertir en otra, considere la posibilidad de utilizar un intercambio 1031. Esto significa que puede diferir las ganancias de capital en la venta de una propiedad, siempre y cuando reinvierta ese capital en otra inversión inmobiliaria. Para muchos que pretenden hacer carrera con la inversión inmobiliaria, ésta es una excelente manera de escalar sin tener que pagar impuestos en cada transacción.
Vivir en tu alquiler antes de venderlo
Puede que esto sólo se aplique a unos pocos inversores selectos, pero vivir en su propiedad (previamente alquilada) es una forma legítima de evitar el pago de las plusvalías. El IRS emplea una prueba de "propiedad y uso" que requiere que la propiedad se posea durante al menos 2 años y que haya servido como residencia principal del propietario durante 2 de los últimos 5. Si la propiedad cumple con sus expectativas de vida y sigue siendo un activo que se revaloriza, puede ser una buena idea utilizarla como su propia residencia principal antes de venderla.
Contratar a un agente inmobiliario
Es probable que usted sea un experto inversor inmobiliario, pero eso no significa que pedir ayuda esté fuera de lugar. La contratación de un agente inmobiliario puede facilitar considerablemente la venta. Ellos se encargarán de comercializar y mostrar la propiedad e incluso pueden atraer a posibles compradores más allá de los esfuerzos de marketing. Puede pensar que los costes de las comisiones hacen insostenible la contratación de un agente, pero en muchos casos, un agente inmobiliario puede aumentar el precio de venta más allá del coste de la comisión.
Considere el estado del mercado y la rapidez con la que desea vender. Incluso iniciar una conversación con un agente puede ayudarle a tomar una decisión.
Conclusión
Vender su propiedad puede ser tan fácil o difícil como usted lo haga, pero los pasos que hemos descrito aquí le ayudarán a agilizar el proceso y a maximizar sus beneficios. Si tiene más preguntas sobre el proceso de venta, póngase en contacto con nosotros y haremos todo lo posible para seguir guiándole en su viaje de inversión inmobiliaria.
El contenido de este blog no debe tomarse como un consejo de inversión. Cualquier decisión que se tome con respecto a la venta de su propiedad debe atenerse a toda la normativa aplicable y debe hacerse bajo el asesoramiento de una consola acreditada.