Si ha prestado alguna atención en los últimos meses, es probable que haya visto algo relacionado con la tenue situación de la economía mundial. El mercado bursátil ha estado en constante cambio, los tipos de interés están subiendo, y todavía estamos lidiando con niveles de inflación que no hemos experimentado en varios años. Como inversores inmobiliarios, puede que les preocupe cómo afecta este nivel de volatilidad a sus inversiones actuales y a sus planes futuros. Y aunque hay muchas razones para aumentar la vigilancia, el inversor inteligente tiene pocas razones para entrar en pánico.
En The Hard Money Co., hemos echado un vistazo al mercado inmobiliario en su conjunto y hemos identificado algunas características clave de su estado actual. Comprender bien el mercado y hacia dónde se dirige le proporcionará una base sólida para invertir en el futuro, e incluso podrá descubrir oportunidades que otros aún no han identificado. A continuación se exponen algunos de los titulares de prensa que se suelen ver, y algunas razones por las que no hay que alarmarse como muchos sugieren.
Suben los tipos de interés hipotecarios
Los tipos de interés están subiendo y el tipo de interés preferente ha alcanzado el 4,75% esta semana. Dependiendo de los detalles de su situación financiera y de la inversión inmobiliaria que se proponga, esto significa que es probable que los tipos hipotecarios lleguen al 6,5%. Si comenzó su carrera de inversor en los últimos 10 años, estos tipos pueden parecer prohibitivos. Los tipos de interés elevados se comen su potencial de beneficios, disminuyendo su flujo de caja y reduciendo sus oportunidades de financiación fácil en futuras transacciones. Pero estos tipos sólo son "caros" en el contexto de la última década. Durante gran parte de los años 80, 90 y 2000, los tipos fueron siempre así de altos, con picos de hasta el 18% en el 81.
Predecir los tipos de interés futuros más allá de los próximos meses es una tontería y esperar a que la Reserva Federal vuelva a los tipos de interés del 2,5% podría dejarle al margen durante años. Como inversor motivado en el largo plazo, debe aceptar que el mercado está fuera de su control y seguir uno de los dos cursos de acción.
La primera es aceptar los tipos de interés actuales y ajustar su estrategia y sus previsiones a ellos. A medida que el coste de la financiación aumente, habrá menos participantes en el mercado de la inversión y usted encontrará oportunidades en propiedades que antes podían ser inaccesibles. Puede tener sentido dar un paso atrás y tomarse un respiro, pero retirarse del campo por completo no es una solución.
El segundo curso de acción es identificar nuevas fuentes de capital y estrategias de inversión que reduzcan su exposición a largos plazos de tipos altos. Considere la posibilidad de aportar capital de amigos, familiares u otros. Su coste de capital puede no ser mucho más elevado que el de los bancos, pero con unas condiciones mucho más favorables. Incluso puedes hacerlos partícipes del capital y evitar por completo los costes de financiación. Disponer de varias formas de financiar un proyecto siempre es beneficioso, independientemente del clima crediticio.
La revalorización de los activos se detiene
A medida que los tipos de interés suben y hay menos compradores tanto en el lado de la inversión como en el de la residencia personal, es posible que los precios de las viviendas no sigan creciendo al ritmo que hemos visto recientemente. Los saltos interanuales del 20-30% siempre fueron insostenibles, pero eso no significa que su inversión no vaya a seguir creciendo. Según los datos económicos de la Reserva Federal, el crecimiento anual compuesto de los últimos 50 años ha sido del 5,7% de media, con sólo una caída de más de 5 años.
Esto debería darle la confianza de que sus inversiones de compra y mantenimiento mantendrán su valor mientras generan un flujo de caja intermedio. Por otro lado, es posible que deba tener cuidado con los mercados que se enfrían rápidamente. Aun así, un modelo conservador al principio de su proceso debería supervisar adecuadamente el riesgo y garantizar que la mayor parte de su potencial de beneficios reside en la renovación, en lugar de en el arbitraje.
Los precios de la vivienda siguen por las nubes
Por muy contradictorio que parezca, los precios de las viviendas pueden seguir siendo elevados incluso cuando las perspectivas de revalorización futura son moderadas. Esto puede poner a los inversores en la precaria situación de pagar en exceso sin la expectativa de una salida rentable. Por lo general, es de esperar que haya un desfase entre los precios de la vivienda y las fuerzas subyacentes del mercado que los impulsan. Dado que los tipos de interés acaban de empezar a subir, cabe esperar que los precios se mantengan altos en un futuro próximo. Comprenda que se trata de un entorno a corto plazo y que, más pronto que tarde, se producirá un equilibrio que presentará nuevas oportunidades de inversión.
La demanda cae y el mercado se enfría
Durante gran parte de los dos últimos años, el mercado inmobiliario ha estado más caliente que nunca. Se rechazaban ofertas al contado por el 110% del precio de venta y la gente no podía adquirir viviendas o activos de inversión que, de otro modo, podrían permitirse fácilmente. Aunque técnicamente es cierto que nuestro mercado se está enfriando desde ese punto de referencia, todavía hay un gran número de compradores cualificados que buscan comprar y alquilar. Se calcula que a Estados Unidos le faltan todavía 4 millones de viviendas de las que necesita y, con la ralentización de la nueva construcción, esto seguirá siendo así en el futuro inmediato. Puede estar seguro de que podrá alquilar, o disponer, de su activo.
Conclusión
En la inversión inmobiliaria, la volatilidad no es más que otra palabra para referirse a la oportunidad. Aunque las estrategias rentables de los últimos años pueden tener rendimientos decrecientes, el potencial de éxito en el sector en su conjunto sigue siendo alto. El libro de jugadas de la inversión inmobiliaria se está reescribiendo en tiempo real. Aproveche su impulso y experiencia para comprender la dinámica del mercado, siempre cambiante, y sitúese por delante de sus competidores, que se encuentran en una situación desigual. Si lo hace, estará en la mejor posición posible para triunfar ahora y en el futuro. Como siempre, The Hard Money Co. está aquí para ayudar. Háganos saber cómo podemos ser su socio en su viaje de inversión.