Aunque muchos de nuestros lectores han encontrado el éxito en sus inversiones inmobiliarias con la ayuda de dinero duro, hay un número mayor que aún no se ha atrevido a invertir en su primera propiedad. Si es usted como nosotros, ha leído y visto todos los contenidos que ha podido conseguir, tratando de obtener esa pieza de conocimiento que le empuje a cruzar la línea de meta. El problema es que los consejos son muy variados. A veces son tan superficiales que no se puede entender que alguien no los encuentre valiosos. Otras veces, son tan complejos que sólo los inversores experimentados podrían entenderlos. Pero en todos estos artículos, parece que siempre hay algunas cosas que no te dicen.
Basándonos en nuestra experiencia trabajando con inversores, y como inversores nosotros mismos, estas son algunas de las verdades ocultas de la inversión inmobiliaria.
El tiempo es su mayor activo
Una de las razones por las que probablemente esté interesado en el sector inmobiliario es el potencial de creación de riqueza a largo plazo que posee esta clase de activos. Es cierto que la capacidad de generar un flujo de caja mensual y capitalizar su capital de trabajo a través de arreglos y cambios son enormes beneficios de la inversión en bienes raíces sobre alternativas como el mercado de valores, criptomonedas, u otros negocios. También es cierto que con el uso del apalancamiento (préstamos) puedes ampliar el impacto del capital que tienes a tu disposición.
Sin embargo, es importante entender que la riqueza generada por los bienes inmuebles lleva tiempo. El valor de su inversión fluye y refluye con el mercado y no está garantizado un retorno de la inversión positivo en un periodo de tiempo limitado. La única manera de garantizar la rentabilidad es mediante la tenencia a largo plazo y la gestión inteligente de la propiedad. Además, el sector inmobiliario es intrínsecamente ilíquido. Si alguna vez quiere/necesita vender, pueden pasar meses antes de que pueda completar la transacción. La paciencia es una de las virtudes clave para el éxito en este sector, y comprender la naturaleza temporal del éxito será importante a la hora de emprender un proyecto.
Se encontrará con costosas reparaciones
Cuando invierte en bienes inmuebles, la carga del activo recae directamente sobre sus hombros. A diferencia de lo que ocurre con las acciones, la gestión y el rendimiento subyacente del activo son responsabilidad suya. Por un lado, esto le permite cosechar los beneficios de sus esfuerzos y estrategias. Por otro lado, puede dejarle expuesto si no ha cubierto adecuadamente todas sus bases. Un árbol caído por una tormenta de verano puede costarle miles de euros y la necesidad de sustituir un tejado, un aire acondicionado o una caldera es inevitable. Si no tiene los fondos o el seguro para pagar las reparaciones necesarias, podría encontrarse en un gran problema. Considere la posibilidad de crear un análisis de riesgo detallado que describa todo lo que podría ir mal en una propiedad y cuánto costaría arreglarlo. A partir de ahí, sopesa la probabilidad de que el suceso se produzca en el próximo año y utiliza el producto de esas cifras para elaborar un presupuesto holgado para las reparaciones anuales.
No es una cuestión de si lo necesitará, sino de cuándo.
Los costes ocultos son la norma
Hay más costes asociados a la posesión de una propiedad de inversión que sólo la hipoteca y las reparaciones. A lo largo de todo el proceso de propiedad, se encontrará con pagos en forma de tasas, impuestos, costes de cierre, seguros y otros que pueden mermar su rentabilidad y paralizar su progreso si no se pagan. Esto forma parte del negocio y los inversores tienen que superar estas tasas para obtener beneficios. Entienda que debe tener algunas reservas de efectivo a mano para cubrir estos gastos, o bien tenerlos en cuenta en su estrategia de financiación. Los préstamos cerrados a través de The Hard Money Co. incorporan algunas de estas comisiones, lo que le permite financiarlas a lo largo del plazo. Esto hace que su proyecto siga avanzando con un retraso mínimo.
Los precios de los alquileres podrían bajar
El precio del alquiler cambia a lo largo del tiempo en función de un amplio abanico de factores ambientales. El precio que usted prevé hoy puede no ser constante durante toda la vida de su inversión. Desgraciadamente, el coste de su financiación puede ser fijo, lo que podría provocar pérdidas en sus flujos de caja mensuales. Para evitar pérdidas, utilice las estimaciones de alquiler más conservadoras posibles para poder cubrir sus pagos incluso en los meses más flojos.
Su propiedad puede estar desocupada durante más tiempo del previsto
Una cosa es tener que cubrir las bajas tasas de alquiler para salir adelante. Otra cosa muy distinta es tener una propiedad vacía que está generando CERO ingresos mientras sus pagos siguen venciendo. Las viviendas vacías son una realidad de la inversión inmobiliaria y habrá periodos en los que tendrá que lidiar con la falta de flujo de caja. Realizar una prueba de estrés con su estrategia financiera inicial podría ser la diferencia entre el éxito y el fracaso. Trate de incorporar algunos periodos sin ingresos durante unos meses y vea si su modelo puede tolerar las vacantes. Si comprueba que puede resistir la tormenta y seguir encontrando margen de beneficio en su estrategia, sabrá que merece la pena seguir adelante. Si esta prueba de resistencia le lleva al fracaso, puede ser el momento de reconsiderar sus opciones.
Los pequeños detalles pueden marcar una gran diferencia
Aunque las vacantes son siempre una realidad, hay algunas medidas que puede tomar para mitigar el impacto. Independientemente de si está ocupado o no, debería comercializar de forma proactiva su propiedad y sus beneficios. El marketing en la época actual no es algo que se pueda activar simplemente cuando se necesita. Disponer de canales establecidos puede permitirle cubrir rápidamente las vacantes que se produzcan.
También debe esforzarse por mantener una relación sólida con sus inquilinos. Además de ser una buena práctica para mantenerlos bajo contrato, también resultará beneficiosa si deciden marcharse. Una buena relación evitará que la decisión de los inquilinos te pille por sorpresa y te dará la oportunidad de abordar las preocupaciones y llegar a un acuerdo para mantenerlos en su puesto. No hay inconveniente en mantener estas relaciones y establecer líneas de comunicación claras.
Regístrese en su red
Nadie tiene éxito en el sector inmobiliario por sí solo. Incluso los inversores más independientes se apoyan en una serie de socios, contratistas, financieros o mentores para llevar sus proyectos a la meta. Incluso tener a alguien tan aparentemente superficial como un amigo con quien hablar puede ayudar a impulsar una inversión hacia el éxito. Pregúntese a quién tiene a su lado. ¿A quién puede recurrir cuando necesita ayuda o cuando las cosas parecen inciertas?
Esto va más allá de pedir favores a amigos y familiares. Los contratistas con los que tendrá que trabajar también son personas. Necesitan saber que usted es un inversor serio que supervisa proyectos bien gestionados y paga a tiempo. Déles una razón para priorizar y valorar su trabajo cuando llegue el momento.
Considere la posibilidad de incorporar a personas que puedan actuar como socios o asesores. Puede que esto no sea viable en todas las inversiones, pero puede ser muy valioso contar con un socio que aporte un conjunto de habilidades único y que pueda hacer retroceder cuando llegue el momento de tomar decisiones importantes. Contar con alguien con objetivos afines puede ayudarle a sortear circunstancias difíciles y mejorar las probabilidades de éxito.
Tu red es probablemente más amplia de lo que crees, pero no puedes esperar pedir ayuda sólo en el momento en que la necesitas. Trabaja en la construcción de relaciones cuando las cosas vayan bien. Esto te dará el capital de relaciones para apoyarte en ellas cuando llegue el momento.
Puede que ahora no sea el momento
La inversión inmobiliaria puede ser una excelente herramienta para crear riqueza, pero no es adecuada para todo el mundo. E incluso si está preparado para tener éxito en el sector, puede que ahora no sea el momento adecuado.
No importa cuándo empiece, adquirir su primera propiedad va a requerir dar el proverbial salto. Sentirá la incertidumbre y la aprensión, que sólo desaparecerán con la experiencia y la rentabilidad. Pero aunque el sentimiento es universal, no todo el mundo está en condiciones de tolerar el estrés.
¿Te encuentras en un lugar de tu vida en el que estás mejor preparado para el éxito? Esta es una pregunta que sólo tú puedes responder. Tendrá que sopesar los riesgos y los beneficios en función de las circunstancias de su vida. Una persona de veintipocos años puede tener que invertir hasta el último céntimo en una inversión y arriesgarse a perderlo todo. Otra persona con más de 30 años puede tener más capital a mano, pero tiene que sopesar el fracaso con su capacidad para mantener a su familia. Haz un balance de tu situación y confía en tu capacidad para tener éxito en la inversión inmobiliaria.
Conclusión
Ningún escrito en Internet podría cubrir todo lo que necesita saber antes de empezar a invertir en bienes raíces, pero esperamos que estos puntos de referencia le conviertan en un inversor más informado. Si después de leer este artículo tiene alguna otra pregunta sin resolver, háganoslo saber y estaremos encantados de ayudarle a dar el siguiente paso en su camino de inversión.