El cambio de casa es una estrategia de inversión inmobiliaria muy popular porque funciona. Los que han tenido éxito en ella hacen que parezca extremadamente fácil. Usted compra una propiedad en dificultades, realiza unas cuantas reparaciones rápidas y la vende por una ganancia significativa, ¿verdad? Aunque es cierto que hay muchas personas que hacen carrera con el "fix and flips", no es una apuesta tan segura como se piensa. Por cada inversor de éxito, hay muchos más que lo han intentado y han fracasado en el intento de cambiar de casa. Nos hemos tomado el tiempo de recopilar las razones más comunes por las que la gente fracasa, y cómo puede superar estos obstáculos al comenzar su viaje de arreglar y voltear.
¿Qué es la compraventa de casas?
En términos generales, el "house flipping" es cuando se compra un activo inmobiliario con la intención de venderlo a un precio más alto poco tiempo después. Se diferencia de otras estrategias similares, como la de comprar y mantener, la de BRRRR o la de los alquileres, porque la mayor parte del rendimiento de la inversión se obtiene a través de las mejoras de la propiedad y las ineficiencias del mercado, en lugar de la revalorización o los ingresos por alquiler.
Los inversores suelen comprar un activo en dificultades por un precio bajo antes de invertir en renovaciones y reparaciones que, en última instancia, mejoran el valor de la propiedad. A continuación, lo venderán por el nuevo precio establecido y obtendrán las ganancias de sus esfuerzos. Aunque es sencillo, este proceso tiene una serie de trampas potenciales para los inversores inexpertos.
Falta de capital
El sector inmobiliario es caro incluso en los niveles más bajos y hay costes asociados a cada paso del proceso. Cuando estás empezando, es poco probable que tengas el capital disponible para poner en marcha tu proyecto, así que dependerás de otras opciones de financiación. Todos los préstamos requerirán algún tipo de interés que se comerá tu potencial de beneficios, y siempre hay costes de cierre o tasas asociadas que te pondrán en números rojos incluso antes de empezar.
Opciones de financiación habituales
Préstamos convencionales
Préstamos de dinero duro
Refinanciación en efectivo
Dinero de otras personas (OPM)
Línea de crédito sobre el valor de la vivienda
Préstamos puente
Tómese el tiempo necesario para investigar qué opciones de financiación puede tener a su disposición, así como los pros y los contras asociados a cada una de ellas. Esta decisión podría tener repercusiones residuales más adelante en sus proyectos, como el horizonte del proyecto, la necesidad de fondos adicionales, etc.
Deberá tener un plan de acción claramente definido para su inversión, que incluya exactamente qué arreglos son necesarios, cuánto tiempo llevarán y cuánto costarán. Con estas cifras en la mano, puede empezar a tomar la decisión sobre qué forma de financiación tiene más sentido. Esto le permitirá evitar proyectos sin salida que se queden sin capital y no puedan recuperar sus costes.
Falta de tiempo
Podemos decirle con confianza que su proyecto de "arreglar y voltear" va a tomar más tiempo de lo que anticipa. Incluso si se ignora el tiempo que se dedica a la investigación inicial, sus proyectos se medirán en meses o años.
Puede llevar bastante tiempo encontrar y comprar la propiedad que mejor se adapte a tus habilidades. Luego, una vez que posea la casa, tendrá que invertir tiempo en arreglarla. Si es la primera vez que se dedica a arreglar la casa, lo más probable es que lo haga a tiempo parcial, por las noches y los fines de semana, lo que limita la cantidad de tiempo que tiene para empezar. Usted puede optar por contratar a alguien para hacer el trabajo, pero entonces usted está en el horario de otra persona. Gestionar a los contratistas o empleados también requiere un esfuerzo. Asegurarse de que llegan cuando dicen que lo harán y de que completan su trabajo a un nivel satisfactorio significa que a menudo tienes que estar en el lugar aunque no estés haciendo físicamente el trabajo. Una vez realizado el trabajo, es posible que tenga que hacer que las reparaciones sean validadas por un inspector para asegurarse de que cumplen las normas.
Cuando llegue el momento de vender la casa, tendrá que volver a tomar la decisión de contratar ayuda. Mientras que usted puede comercializar o mostrar la casa por sí mismo, un agente inmobiliario profesional tiene experiencia y contactos de los que usted puede carecer. Pueden facilitar el proceso, pero, de nuevo, tendrán consideraciones de tiempo diferentes a las suyas.
Todo el tiempo el reloj está corriendo y usted es responsable del pago de los intereses de su financiación. Si se pasa del plazo inicial, puede incurrir en gastos adicionales mientras refinancia y el reloj vuelve a empezar. El tiempo es dinero en el mundo de la compraventa de casas, y es necesario tener un calendario bien administrado para lograr el éxito.
Falta de habilidades
Muchas personas que deciden dedicarse a la venta de casas ya tienen los conocimientos necesarios. Son electricistas, fontaneros o carpinteros que tienen el talento y el tiempo necesarios para emprender sus propios proyectos. Es una gran manera de obtener ingresos secundarios de una manera que se alinea con su trabajo profesional. Aquí es donde se hace el verdadero dinero. Su capacidad de convertir su propia mano de obra en margen sobre la venta de la propiedad. Pueden evitar el pago de contratistas para hacer el trabajo y son capaces de evaluar con conocimiento el alcance del trabajo antes de que el proyecto comience.
Si no tiene la capacidad de hacer el trabajo usted mismo, todavía puede encontrar el éxito en el negocio, pero sus márgenes de beneficio van a ser puestos a prueba. Encontrar una mano de obra fiable y a un precio competitivo hará que el negocio se convierta en un éxito.
Falta de conocimiento
El mercado inmobiliario valora la experiencia, que se gana con esfuerzo a través de muchas iteraciones de prueba y error. Puedes consumir todo el material educativo disponible, pero inevitablemente te encontrarás con problemas imprevistos en tu proyecto. Y no sólo necesita conocimientos técnicos. Si bien es cierto que hay que dominar las matemáticas que rodean a las condiciones de los préstamos, los impuestos y los presupuestos, lo más valioso es el conocimiento que sólo puede adquirirse a través de la experiencia. Es la capacidad de mirar una casa y reconocer inmediatamente de dónde va a venir su valor. Un conocimiento exhaustivo de su tirada le asegurará que está extrayendo el máximo valor de sus esfuerzos. Y, lo que es más importante, le ayudará a evitar los errores que afectan a tantos proyectos.
Falta de paciencia
Entendemos que esté ansioso por comenzar su viaje de arreglar y voltear, pero la paciencia es absolutamente esencial para encontrar el éxito. Si se lanza a la propiedad equivocada por impaciencia, podría ser un error muy caro. Los mejores de entre los mejores esperan a las propiedades que les den el mayor margen de beneficio. Es muy probable que esa propiedad para usted ni siquiera esté en el mercado ahora mismo. Tómese su tiempo en su investigación y, si es necesario, espere a que el mercado sea malo antes de apretar el gatillo en una casa.
Incluso una vez que haya adquirido su activo, debe mantener la paciencia durante los esfuerzos de reparación y reventa. Las prisas pueden suponer un importante sacrificio de la calidad que perjudicará sus resultados. Si opta por contratar a contratistas o agentes inmobiliarios para hacer el trabajo más rápido, esto también afectará a sus beneficios. Hacer el trabajo usted mismo ralentizará el proceso, pero le reportará un mayor rendimiento por su tiempo.
Parecen contradicciones
Se podría señalar con exactitud que muchas de las sugerencias que se hacen en este artículo son contradictorias entre sí. Ello se debe a que el "fix and flip" es una cuerda floja que hay que manejar con destreza. En cada momento, hay que sopesar los costes y los beneficios asociados a la decisión. Un poco de exceso en cualquiera de las dos direcciones puede perjudicar sus posibilidades de éxito. La capacidad de caminar en línea recta por el centro sólo vendrá con la experiencia, pero conocer las consideraciones que necesita para navegar le pondrá en el camino correcto.