Si está interesado en la inversión inmobiliaria, seguro que ya ha oído hablar del método BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Es una estrategia probada y verdadera para crear riqueza duradera y acumular activos inmobiliarios. El proceso se parece a esto... usted da vuelta a una propiedad en dificultades, la alquila y luego la refinancia para poder financiar otras inversiones inmobiliarias. La principal diferencia entre BRRRR y otras estrategias de inversión inmobili aria es el aspecto de la refinanciación. Para aquellos que tienen el impulso, este método ofrece una gran oportunidad para construir riqueza con ingresos pasivos. Aunque es simple, no es necesariamente fácil.
The Hard Money Co. le guiará a través de los pormenores de esta metodología, así como le proporcionará algunas ideas que le ayudarán a empezar.
¿Cómo funciona el método BRRRR?
Con la propiedad de inversión adecuada y una fuerte ética de trabajo, el método BRRRR puede ser la base para una vida de ingresos pasivos en la industria de bienes raíces. Los fundamentos del método son los siguientes:
Compre una propiedad en dificultades: Utilice los recursos de la MLS para identificar propiedades en dificultades que tengan un potencial importante. Si acaba de empezar, dinero duro es un gran recurso por la posibilidad de refinanciar con un préstamo a más largo plazo después de las renovaciones. El objetivo es encontrar la mayor diferencia posible entre el precio de compra de una casa y su valor después de la reparación (ARV).
Rehabilitar la propiedad: Es probable que la propiedad requiera algunas obras antes de poder ser alquilada. Realice el trabajo usted mismo o contrate a contratistas con experiencia en la materia para que la propiedad sea segura para los inquilinos. The Hard Money Co. ofrece financiación para estos trabajos de reparación como parte del préstamo inicial.
Alquile la propiedad: Parte del trabajo de rehabilitación debe consistir en hacer que la propiedad sea atractiva para los posibles inquilinos. Identifique su punto de precio y póngase a trabajar en la comercialización de la oportunidad de alquiler. Esto es esencial para asegurar la refinanciación.
Refinanciación a través de un prestamista de pago en efectivo: La refinanciación en efectivo te permite convertir en efectivo el capital que has acumulado en la propiedad. Al contratar una hipoteca más larga y más grande que la que pediste inicialmente, puedes obtener fondos para repetir el proceso. Siendo realistas, estos fondos se pueden utilizar para lo que quieras, pero para completar la estrategia BRRRR tienes que pasar a la última "R".
Repita el proceso: Utilizando los fondos de la refinanciación en efectivo, vuelva al primer paso y compre otra propiedad en dificultades.
Consejos para que el método BRRRR funcione:
Como hemos dicho, el método BRRRR es sencillo pero no fácil. Realizar los pasos en orden de la mejor manera posible te dará la mejor oportunidad de éxito.
Comprar
No todas las propiedades son adecuadas para una estrategia de "arreglar y voltear" o "BRRRR". El éxito depende de encontrar una propiedad en dificultades que necesite reparaciones, pero que pueda renovarse de forma realista para convertirla en una vivienda habitable. En la mayoría de los casos, es difícil conseguir un préstamo tradicional para una propiedad de este tipo, por lo que los inversores suelen recurrir a dinero duro para su compra. El dinero duro permite obtener financiación rápidamente sin los numerosos obstáculos de otros préstamos institucionales. Esto es especialmente cierto en el caso de una propiedad en dificultades en la que no tiene intención de vivir.
Hable con un representante en The Hard Money Co. o rellene nuestra solicitud de préstamo para iniciar el proceso.
Una de las cosas más importantes que tenemos en cuenta a la hora de conceder un préstamo es el valor después de la reparación (ARV), que es el valor estimado de la propiedad una vez finalizado el trabajo. Una buena estimación se basa en propiedades comparables en la zona que se hayan vendido recientemente. Los puntos de comparación suelen incluir los metros cuadrados, el número de baños y habitaciones, etc. Gran parte de este trabajo de investigación puede realizarse en la fase de búsqueda para encontrar propiedades con potencial de rentabilidad. The Hard Money Co. presta hasta el 65% de esta cifra de ARV, por lo que es una métrica impactante para determinar qué propiedades están disponibles para usted.
Rehabilitación
Al considerar lo que supondrá su esfuerzo de rehabilitación, la mayoría de la gente tiene objetivos demasiado elevados. Su objetivo es tomar un activo en dificultades y devolverle su valor de mercado. No tiene que convertirlo en la casa de sus sueños. Lo primero, y lo más importante, es hacer que la propiedad sea segura, habitable y que cumpla con las normas. Estos requisitos varían en función del lugar en el que vivas, pero son esenciales para poder solicitar inquilinos. Una vez que esté en regla, considere las mejoras de la propiedad que realmente aumentarán el valor de la misma. Las mejoras más comunes son las de la cocina o el baño, pero la mejora de los electrodomésticos o el atractivo de la acera también pueden aportar beneficios al valor de la vivienda.
Sepa lo que pretende hacer antes de empezar porque estas reparaciones pueden ser costosas y requerir mucho tiempo. Deben ser una parte claramente definida de su inversión para obtener el rendimiento que espera. Además, debe tener en cuenta si va a realizar el trabajo usted mismo o lo va a contratar. El uso de contratistas añadirá gastos, pero mejorará la calidad y la repetibilidad para futuros esfuerzos.
Alquilar
Una vez terminada la rehabilitación, es importante empezar a comercializar la propiedad para buscar posibles inquilinos. Los prestamistas no suelen refinanciar una propiedad de alquiler a menos que haya tenido inquilinos durante varios meses (temporización). La prueba de que tiene un flujo de ingresos viable es muy importante para establecer un índice de cobertura del servicio de la deuda viable, y los inquilinos son la única manera de conseguirlo.
A la hora de buscar inquilinos, hay algunas cualidades que le harán la vida más fácil.
- Empleo estable (ingresos) y un historial de pagos puntuales
- Un buen informe de crédito
- No tener antecedentes penales ni desahucios
- Referencias sólidas
Esta información puede obtenerse mediante una entrevista en persona o a través de un proceso de solicitud en profundidad. Ten en cuenta que el sector de la vivienda está muy regulado y tienes que cumplir una serie de leyes de vivienda justa en este proceso.
Determine el alquiler que cobrará basándose en una combinación de comparables de mercado y en el flujo de caja que necesita para la propiedad. Es poco probable que haya una "respuesta correcta" para el precio que fijes, pero debes saber que tu decisión repercutirá tanto en la facilidad para alquilar el inmueble como en la cantidad que podrás cobrar en la refinanciación.
Refinanciación
La refinanciación en efectivo es una parte crucial del método BRRRR. Es el punto del proceso en el que se obtiene un retorno de la inversión al capturar la diferencia de capital entre el precio de compra y el ARV. Hay muchas vías para encontrar un préstamo con salida de efectivo, pero tenga en cuenta que este proceso será más intenso que su préstamo inicial dinero duro . Tendrá que demostrar que dispone de flujo de caja y tener una buena puntuación de crédito para poder acceder a él. También es probable que sólo pueda financiar una parte del valor total de la propiedad. Dado que no se trata de su residencia principal, existen requisitos diferentes para la relación préstamo-valor (LTV).
Por último, tenga en cuenta que habrá costes asociados a las tasaciones, el cierre y otros gastos. En general, hay que tenerlos en cuenta a la hora de presupuestar el proyecto BRRRR.
Repita
El último paso del método BRRRR consiste en repetir el proceso. Su voluntad de hacerlo dependerá probablemente de lo bien que vayan estos pasos iniciales. Muchos descubren que este proceso no es para ellos y eligen vender su propiedad directamente y realizar sus ganancias, pero este es el componente esencial para crear una riqueza duradera. La capacidad de pasar de un proyecto a otro le permite acumular capital en varias propiedades.
¿Debe seguir el método BRRRR?
El BRRRR no es para todo el mundo, y eso está bien. Antes de empezar, asegúrese de que este método se ajusta a sus objetivos y a sus capacidades. Debe ser diligente en su fase de evaluación y compra, metódico en sus esfuerzos de renovación y alquiler, y lo suficientemente motivado para hacerlo de nuevo.
Tampoco es una empresa 100% libre de riesgos. Puede haber problemas invisibles relacionados con la propiedad. Los problemas de calendario relacionados con los contratistas o la cadena de suministro podrían alargar el periodo de renovación. Tal vez el mercado de alquileres se suavice justo cuando usted está listo para comenzar su flujo de caja. Tenga en cuenta que todas estas son posibilidades y haga lo que pueda para mitigar esos riesgos.
El método BRRRR, en definitiva, es popular por una razón. Es un método probado y verdadero para producir ingresos pasivos y construir una cartera inmobiliaria generadora de riqueza.