En la inversión inmobiliaria, no hay un enfoque único para su estrategia. Con la excepción de algunos REITs y ETFsemergentes, no hay una manera obvia de entrar en el mercado sin ensuciarse las manos. Los inversores que buscan rendimientos elevados a través de operaciones de reparación y cambio, alquileres a largo plazo u otras estrategias similares deben trabajar para estar en condiciones de obtener beneficios. Pero el mercado puede ser complejo, con escollos potenciales en cada esquina. La experiencia será su mejor guía, pero si acaba de empezar necesita saber dónde mirar para identificar los riesgos de su plan.
Gracias a nuestros muchos años de experiencia trabajando estrechamente con inversores inmobiliarios e invirtiendo fuertemente nosotros mismos, hemos acumulado una lista de preguntas que todo inversor debería hacerse antes de lanzarse de cabeza.
Estas preguntas se refieren principalmente a las viviendas unifamiliares y plurifamiliares, pero la misma lógica puede aplicarse a proyectos residenciales y comerciales de mayor envergadura.
¿Quién realizará las renovaciones y reparaciones?
Incluso si comprara una propiedad de inversión llave en mano, las reparaciones seguirán siendo una parte importante de sus esfuerzos diarios. El tiempo que tendrá que dedicar a las reparaciones es aún más drástico si invierte en un activo en dificultades. Mientras que muchos inversores potenciales tienen el impulso y los conocimientos para realizar arreglos estéticos básicos en la propiedad, pocos tienen la capacidad de hacer el trabajo pesado que puede ser necesario en términos de electricidad, fontanería o cimientos.
Tener una idea clara de lo que uno es capaz de hacer, y de lo que no, es uno de los componentes clave del éxito en la inversión inmobiliaria. Está bien que haya habilidades que no poseas, pero tienes que ser capaz de reconocer este hecho y ajustarte en consecuencia. Construya una red de contratistas cualificados (y no cualificados) que puedan realizar ese trabajo que usted no puede (o no quiere). Puede parecer que estás tirando el dinero en problemas que podrías arreglar tú mismo, pero a la larga, tendrás que apoyarte en otros para maximizar tu potencial de inversión.
¿Tengo una estrategia de inversión global adaptada a esta operación?
Hay una serie de estrategias de corte que la mayoría de nuestros inversores emplean. Ya sea el método BRRRR, Fix and Flip, o cualquier otro, hemos visto a muchas personas obtener enormes rendimientos en sus inversiones. Pero tener uno de estos métodos de marca no es lo mismo que adaptar una estrategia a la operación que tienes delante. Para encontrar el éxito, tendrá que conocer todas las variables posibles asociadas a la propiedad y tener un conocimiento exhaustivo de cómo los cambios en las circunstancias podrían afectar a su rentabilidad.
Empieza por lo más básico. ¿Cuál es el precio de compra? ¿Cuánto costarán las reparaciones? ¿Cuál es el calendario de venta o alquiler del inmueble? Es probable que haya otras 100 preguntas que podría hacer y debería tener respuestas específicas para cada una de ellas.
¿Son mis suposiciones exactas y razonables?
No basta con responder a las preguntas una sola vez. Debe tener un abanico de respuestas por si sus expectativas iniciales se alejan de la realidad. Sin ver los detalles de su operación, nadie puede darle una lista detallada, pero debe buscar las posibles circunstancias que podrían afectar a la realidad financiera de su propiedad. Muchos inversores comienzan un proyecto con la expectativa de que todo saldrá según lo previsto. Odiamos tener que decirle esto, pero no lo hará.
Comprender la probabilidad de su gama baja y alta debería darle una idea clara de su potencial de éxito. Si aplicas el peor escenario posible a tu inversión y sigues siendo capaz de prever un beneficio, sabes que tienes un buen negocio entre manos.
¿Qué espero conseguir con este proyecto?
Todo el mundo entra en el proyecto con el objetivo de maximizar su beneficio y ganar tanto dinero como sea posible, pero es importante entender lo que eso significa con dólares y centavos. Determine la rentabilidad de referencia que desea lograr con su proyecto y trabaje hacia atrás para determinar una estrategia que pueda hacerla realidad. En el caso de un proyecto de reparación y venta, eso significa saber lo que puede obtener en el mercado de reventa y adaptar su presupuesto para garantizar ese nivel de margen. Si está aplicando la estrategia BRRRR, prevea cuáles podrían ser sus ingresos mensuales por alquiler en relación con sus costes de refinanciación.
Tal vez sus objetivos son más a largo plazo y espera adquirir activos para disponer de ellos de forma rentable en el futuro. Sean cuales sean sus objetivos, asegúrese de poder articularlos con claridad y de que su estrategia apoye su visión.
¿Cómo voy a financiar la adquisición y la renovación?
Toda inversión inmobiliaria requiere un capital para empezar. Pero no tiene por qué ser el suyo. La financiación de su inversión inmobiliaria es el aspecto más fundamental de su proyecto y será la diferencia entre el éxito y el fracaso. Los que llevan tiempo en el mercado pueden tener el dinero en efectivo a mano para abordar su próximo proyecto. Otros que acaban de empezar pueden necesitar apoyarse en el OPM (Dinero de otras personas) o dinero duro para adquirir su primer activo.
Dondequiera que esté, es probable que haya varias opciones disponibles. Lo más importante es que conozcas en detalle lo que va a costar la financiación y si esos costes se ajustan a tu estrategia antes mencionada. Tenga en cuenta que habrá una serie de costes ocultos en el camino. Lo último que quieres es encontrarte en una situación en la que la financiación se haya agotado, pero no hayas completado tu proyecto.
El dinero duro es una excelente opción tanto para principiantes como para inversores experimentados. Aunque puede resultar caro en comparación con las instituciones tradicionales, nuestra capacidad para atender sus necesidades es lo que nos diferencia. Combinado con nuestra capacidad de financiar tanto la adquisición como la renovación sin tasaciones ni comprobaciones de crédito, está claro por qué los inversores de éxito siguen utilizando los prestamistas de dinero duro .
Conclusión
Formular estas preguntas es sólo la punta del iceberg. Encontrar las respuestas requerirá hacer muchas, muchas más preguntas antes de empezar a llegar a respuestas concretas. Pero este acto de exploración es algo bueno. Le ayudará a comprender mejor el mundo en el que opera y le dejará mejor preparado que sus competidores, que disparan desde la cadera.
Si tiene preguntas que no puede responder, o no sabe a dónde dirigirse a continuación, póngase en contacto con nosotros. Estaremos encantados de mantener las conversaciones detalladas necesarias para ayudarle en su viaje de inversión inmobiliaria.