¿Qué es la regla del 70% y por qué es importante para la compraventa de viviendas?
Si ha pasado algún tiempo investigando sobre el arreglo y la venta, es probable que se haya encontrado con la regla del 70%. El concepto de las transformaciones es bastante simple: adquirir una propiedad por un precio lo suficientemente bajo como para generar un rendimiento sustancial en la reventa. Pagar demasiado por adelantado puede condenar su proyecto desde el principio. Pero, ¿cómo saber a qué precio dirigirse? Ahí es donde entra en juego la regla del 70%.
Como directriz, es uno de los principios fundamentales de la compraventa de viviendas, pero es importante recordar que es sólo una directriz. Los inversores tendrán que seguir trabajando para asegurarse de que su evaluación de la propiedad es completa. Dicho esto, si ha hecho sus deberes y se ciñe a la regla del 70%, debería estar bien preparado para el éxito.
¿Qué es la regla del 70%?
En pocas palabras, la regla del 70% consiste en no gastar nunca más del 70% del valor después de la reparación (ARV) de una propiedad en su adquisición. Esto evita que los inversores se excedan al principio del proyecto, les da un colchón para tolerar circunstancias imprevistas y, lo más importante, les permite generar beneficios al final.
El valor previsto después de la reparación multiplicado por 0,70 (menos los costes de reparación) debería ser el máximo absoluto que se paga por una propiedad.
La ecuación, muy sencilla, es la siguiente:
(Valor después de la reparación (ARV) x 0,70 ) - Costes de reparación > Precio de compra
Una de las principales ventajas de la regla del 70% es que tiene valor a lo largo de toda la vida del proyecto, desde la fase de investigación inicial hasta su finalización. Cada paso del camino requiere un enfoque ligeramente más detallado, pero la metodología de valoración subyacente no cambia.
Al principio de su proyecto, puede utilizar la regla para identificar vagamente las propiedades potenciales trabajando a través de la inversa de la regla. Establezca cuál es su presupuesto y trabaje hacia atrás para ver cómo podría ser el ARV objetivo. A partir de ahí, puede buscar en diferentes mercados para encontrar posibles comparaciones. Esto le da una perspectiva diferente sobre las propiedades que alguien que simplemente está vertiendo a través de los sitios de listado. Sin tener que hacer el difícil trabajo de evaluar una propiedad, puede crear una lista de activos que pueden tener algún potencial.
Los inversores pueden entonces empezar a examinar los detalles con más detenimiento. Elaborar un plan detallado con este marco en mente puede ayudarle a mantener la perspectiva a medida que se acumulan los costes. También le ayudará a asegurarse de que tiene en cuenta todos los insumos, al tiempo que mantiene la rentabilidad futura en el primer plano de su estrategia.
¿Cómo se determina el ARV?
Uno de los componentes clave de la regla del 70% es tener una evaluación precisa del valor de reventa potencial de la propiedad. Esto se conoce comúnmente como valor después de la reparación (ARV), o el precio del activo después de que se hayan realizado todas las renovaciones previstas. Esto es especialmente importante en el caso de la compraventa de casas, ya que se centra casi por completo en los activos en dificultades, es decir, en las casas que tienen algún problema inherente que debe resolverse antes de que sea una opción realista para su ocupación. La gama de problemas puede ser bastante amplia, por lo que es muy importante tener en cuenta los costes de las reparaciones en el cálculo de la regla del 70%. Una casa que necesita una alfombra nueva y pintura es una inversión decididamente menor que una casa de tamaño similar que tiene problemas estructurales importantes.
Sin embargo, conseguir que su propiedad esté a la altura es sólo la mitad de la batalla. A partir de ahí, tendrá que determinar por qué precio se vendería una propiedad comparable en ese mercado. Observe otras propiedades en un radio de 1 a 2 millas de su activo y vea a qué precio se han vendido (o están cotizadas) en un periodo de tiempo razonablemente cercano. Preste atención a los atributos de la propiedad, como las habitaciones, los baños y los metros cuadrados totales. Todo ello se correlaciona con el precio que puede alcanzar en el mercado abierto.
Tenga en cuenta que los adornos y las comodidades que está considerando añadir pueden no estar reflejados en el precio. Muchos de los adornos que se encuentran en los arreglos y cambios pueden mejorar la comerciabilidad de la propiedad sin añadir dólares a su margen de beneficio. Algunos de los flippers más exitosos evitan estos elementos por completo y se centran en lo básico. Esto les permite mantener su presupuesto de reparación bajo sin sacrificar mucho en el ARV. Este es uno de los métodos más eficaces para mantenerse dentro de la regla del 70%.
Sólo números conservadores
Invertir en una casa puede ser emocionante y cuando la motivación principal de un proyecto son los signos de dólar, puede ser fácil dejarse llevar por las proyecciones. Aunque está bien ser internamente optimista sobre el éxito potencial de su proyecto, su estrategia debe tratar de ser lo más conservadora posible. Esto significa inflar las proyecciones del presupuesto de reparación y el calendario hasta un 30%. Aunque es un tópico decir que "hay que esperar lo inesperado", siempre surgirán circunstancias que pueden hacer descarrilar la inversión. Cuanto más margen de maniobra tenga, mejor será la situación cuando se presenten los problemas.
Del mismo modo, debe frenar su optimismo sobre el posible precio de reventa. Anticipar un precio demasiado alto sólo le perjudicará como inversor. Es mucho mejor poner el listón en un nivel alcanzable y superarlo que ponerlo alto y quedarse corto. Aunque puede alcanzar sus objetivos una o dos veces con proyectos optimistas, al final se quedará corto y sus bolsillos se resentirán. Los inversores que mantienen unas expectativas conservadoras, pueden pasar toda una carrera sin pérdidas significativas en un proyecto.
La elección de cifras realistas mejorará la eficacia de la regla del 70%. Si ha investigado, ha utilizado estimaciones conservadoras y se ha ceñido a los fundamentos de los proyectos de reparación y conversión, debería tener éxito con su inversión.
La regla del 70% sigue siendo sólo una directriz
Por muy seguro que esté de su análisis, a fin de cuentas, la regla del 70% no debe ser más que una orientación. Probablemente se le ocurran 10 circunstancias que harían que la regla quedara obsoleta, y probablemente tenga razón. Por ejemplo, nuestro mercado inmobiliario más reciente disparó el precio de adquisición de una propiedad. La mayoría de los vendedores ni siquiera considerarían la posibilidad de vender la casa por el 70% de su potencial. En situaciones como ésta, está bien proceder, siempre y cuando se tenga la plena comprensión de que el riesgo ha aumentado y el margen de error es significativamente menor.
Tal vez usted sea un inversor experto y de volumen, y pueda ejecutar constantemente operaciones al 85%. Eso también está bien. Tu experiencia tiene más peso que una regla arbitraria del sector, pero hay una razón por la que la sabiduría convencional es convencional. Jerry Norton, un flipper en serie y empresario de éxito, es extremadamente estricto en el uso del 70%. Con cientos de operaciones en su haber, sigue utilizando esta cifra para todas sus transacciones.
Palabra final
La regla del 70% es un punto de referencia esencial para su caja de herramientas de inversión. En todas las operaciones que realice, debería tener en cuenta este concepto de alguna manera. La cifra concreta del 70% no es el fin de todo. Su preferencia personal podría ser el 80% o el 60% en función de su experiencia. En The Hard Money Co., sólo prestamos hasta el 65% del valor de mercado para garantizar que nuestros inversores puedan aplicar la regla del 70% cuando trabajan con nosotros.
Pero incluso con la importancia de la regla del 70%, sepa que sigue siendo sólo una directriz. Con los factores cambiantes del entorno y una variedad ilimitada de obstáculos y oportunidades, es posible que tenga que cambiar el rumbo. Sin embargo, con una comprensión exhaustiva del concepto, estará bien posicionado para el éxito.