Hay muchas variables en un proyecto de "fix and flip". Crear un plan concreto para el éxito significa conocer a fondo todas las variables financieras de un proyecto. Pero sopesar la importancia de estos factores puede ser difícil. Hay que saber a qué dar prioridad para crear el mayor valor y maximizar los beneficios. En The Hard Money Co., hemos colaborado con miles de inversores y el tema más común de todos los éxitos fue la disciplina con los aspectos básicos.
En nuestras conversaciones, hemos identificado 5 números que determinarán su éxito en un proyecto de inversión inmobiliaria.
1. Precio de compra
2. Alcance del trabajo
3. Costes de cierre
4. Costes de capital
5. Beneficio
Aunque parezcan obvias, un buen conocimiento de cada una de estas cifras en su proyecto de inversión le llevará al éxito. También es importante tener en cuenta que estas cifras no son inamovibles. Depende de usted influir lo mejor posible en cada factor para inclinar la balanza de la rentabilidad a su favor. Este artículo le dará algunas ideas sobre por qué estas 5 cifras son importantes, y cómo puede controlarlas para maximizar el rendimiento de su inversión.
1.) Precio de compra
La negociación conduce directamente a un aumento de los beneficios
El precio de compra es la variable que define su proyecto de inversión. Además de ser el mayor valor en dólares, también establece el listón para todas las cifras porcentuales siguientes. El precio de catálogo es simplemente lo que pide el vendedor y, aunque en ocasiones puede ser el valor justo de mercado de la propiedad, la mayoría de las veces está inflado mucho más allá de lo que el vendedor aceptaría realmente. Si no se negocia este precio de forma agresiva, se perderán los beneficios y se perderá el tiempo incluso antes de empezar.
Para la mayoría de la gente, cuando mira el precio de una casa, la diferencia entre 290.000 y 300.000 dólares apenas se nota. Financiada en 30 años, esta diferencia sólo le costaría al propietario unos 50 dólares al mes y podría ser la diferencia para encontrar una casa. Los inversores no pueden tener esta mentalidad. Esos 10.000 dólares salen directamente de su bolsillo. Cada céntimo que se ahorra en el precio de compra repercute en su rentabilidad global. Además, la mayor parte de las comisiones de la fase inicial se basan en el precio de compra (costes de financiación, comisiones de apertura, comisiones de intermediación, etc.). El ahorro que se obtiene al negociar puede suponer un importante ahorro compuesto a lo largo de la vida del préstamo.
La investigación marcará el camino
Pero antes de que pueda emplear sus habilidades de negociación para hacer un gran negocio, tiene que hacer el trabajo de campo para determinar si la propiedad tiene el potencial de ser un buen negocio. ¿Cómo se determina si el precio de un inmueble es justo? Sabemos que no podemos utilizar las ofertas de la competencia como barómetro. El mercado de la vivienda está tan caliente ahora mismo que la gente está ofreciendo un 20-30% por encima de los precios de hace un año. Si usted iguala esos precios hoy, ¿cuáles son las probabilidades de que el mercado esté en una posición similar dentro de un año? Comprar a los precios fijados por el mercado es una propuesta arriesgada. Puede ser que pueda programar la transacción, pero es posible que el mercado vuelva a caer y usted se quede con un presupuesto inflado en un mercado desinflado. ¿Está su empresa en condiciones de soportar este nivel de volatilidad del mercado?
El aspecto más importante para identificar un precio justo para su potencial propiedad de inversión es explorar propiedades comparables en la zona. Esto le dará una idea del valor justo en la actualidad. Fíjese en las características principales, como los metros cuadrados, el número de camas y baños, y la edad relativa de la vivienda, para encontrar un punto de referencia para el precio esperado. A partir de ahí, puede profundizar y ver qué servicios incluidos (o ausentes) en la vivienda pueden aumentar (o reducir) su precio. Esto debería darle una idea clara de lo que su casa renovada puede producir en el mercado abierto.
Pero saber lo que vale una casa totalmente reformada no le ayuda a usted, el flipper, a la hora de fijar su precio de compra. Tiene que adquirir la propiedad a un precio significativamente inferior para tener en cuenta los honorarios, las renovaciones y su beneficio. Recomendamos que el precio de compra se sitúe en torno al 70% del valor después de la reparación, o el precio de compra que acaba de encontrar.
Llegados a este punto, ha establecido su ARV y ha llegado a un precio de compra con el que se siente cómodo. Confíe en su trabajo. Si el vendedor no está dispuesto a ajustarse a su punto de precio, esté dispuesto a seguir adelante. La propiedad es sólo como sus finanzas, y si no puede extraer un margen aceptable estableciendo un precio de compra bajo, no generará el ROI que está buscando.
2.) Alcance del Trabajo
En una operación de "arreglar y voltear", el valor que usted aporta a la transacción está en la renovación. Aquí es donde entregas la propiedad de su estado de deterioro y la conviertes en una casa atractiva para los futuros compradores o inquilinos. Pero las reparaciones pueden ser caras. Aunque el valor después de la reparación (ARV) mejore sustancialmente, hay que gestionar los costes para obtener el máximo beneficio posible. Aquí es donde un alcance de trabajo preparado con diligencia puede marcar la diferencia. El alcance del trabajo es un documento que describe las reparaciones que tiene previsto realizar y su coste. Yendo más allá, también puede incluir detalles como quién hará el trabajo, cuándo se completará y cuánto contribuirá la reparación al resultado final.
En The Hard Money Co., exigimos un alcance de trabajo detallado para cada transacción. THMC proporciona fondos de reparación para todos nuestros prestatarios que les permite completar las renovaciones necesarias. Una contabilidad detallada del trabajo a realizar nos permite ayudar a maximizar su rentabilidad. También le ayuda a elaborar una estrategia y un calendario claros al inicio de su proyecto. Esto le permite rendir cuentas y puede servir de advertencia si empieza a desviarse del camino.
Al comenzar su viaje de inversión inmobiliaria, el alcance del trabajo será una herramienta inestimable para usted. Los inversores con experiencia cuentan con una ventaja, ya que han desarrollado relaciones con los contratistas y tienen un conocimiento intuitivo de lo que cuestan las reparaciones y del tiempo que llevan. Y lo que es más importante, saben qué reparaciones contribuyen más al resultado final. La sustitución de una caldera o un aparato de aire acondicionado anticuado genera casi con toda seguridad un retorno de la inversión positivo. No se puede decir lo mismo de servicios como una piscina o electrodomésticos de alta gama. En el mejor de los casos, estos gastos pueden ser un punto de equilibrio. Su objetivo debe ser maximizar el ROI de cada dólar gastado y desarrollar un plan sólido desde el principio le permitirá hacerlo.
Un alcance del trabajo también le dará la oportunidad de valorar adecuadamente su propio tiempo y energía. Considere la posibilidad de presupuestar sus horas de gestión o la mano de obra de las reparaciones que piensa hacer usted mismo. ¿Sigue pareciendo el proyecto igual de rentable si tiene en cuenta sus propios esfuerzos? Por suerte, estas son preguntas que no tiene que responder usted mismo. Si proporciona un alcance de trabajo detallado en su solicitud de dinero duro . Nuestro equipo trabajará con usted para revisar su estrategia y asegurarse de que está preparado para el éxito.
3.) Costes de transacción
En la ejecución de una operación inmobiliaria intervienen muchas personas, cada una de las cuales aporta un valor distinto a la transacción. Cada una de estas personas espera que se le pague en consecuencia y su compensación sale directamente de su posible propiedad. Esto puede ser algo bueno. Contar con socios de talento que le ayuden a lo largo del camino puede agilizar la compra/venta de su propiedad y puede eliminar muchos de los dolores de cabeza asociados a las operaciones inmobiliarias. Uno de los mayores errores que cometen los inversores sin experiencia es pasar por alto estos costes. El segundo error más grande es tratar de recortar gastos para evitar estos pasos necesarios por completo. Las comisiones de apertura, los costes de titularidad, las comisiones de intermediación y los honorarios legales son todos gastos legítimos que se producen durante un proyecto. Incluirlos en su estrategia mediante el uso de algo como la regla del 70% puede ser una forma eficaz de garantizar que su proyecto siga siendo rentable.
4.) Coste del capital (costes de mantenimiento)
Muy pocos inversores inmobiliarios utilizan su propio capital para financiar sus proyectos de "fix and flip". En la gran mayoría de los casos, los inversores utilizan capital externo para adquirir las propiedades y financiar las renovaciones. Puede provenir de diversas fuentes, como amigos, familiares, instituciones tradicionales o prestamistas de dinero duro . Cada uno de ellos tiene sus propios riesgos y recompensas, pero lo único que tienen en común es el coste del capital. Cuando alguien te presta dinero, espera ser compensado con intereses. Este coste debe tenerse en cuenta en la estrategia de inversión inicial y sopesarse con el calendario del proyecto. Cuanto más tiempo lleve el proyecto, más oportunidades habrá de que se acumulen estos costes, lo que puede mermar considerablemente la rentabilidad global.
Los inversores experimentados tendrán a su disposición una serie de fuentes de financiación. Esto les permite seleccionar la opción que mejor se adapte al proyecto que tienen entre manos. Los amigos y la familia pueden aportar fondos, pero también es posible que exijan cierta participación en la inversión. También puede suponer una tensión en las relaciones personales que puede no ser la mejor para todos los implicados. Los prestamistas tradicionales suelen ofrecer una financiación barata, pero se mueven con lentitud y no se ocupan de muchos tipos de inversiones. Tienen su lugar, pero sólo en circunstancias específicas. Los prestamistas de dinero duro, como The Hard Money Co., son especialmente adecuados para proyectos a corto plazo, de arreglar y voltear. Son capaces de actuar con rapidez, prestarán a oportunidades únicas y tienen la experiencia necesaria para ayudarle en el camino. El inconveniente es que pueden ser más caros que otras opciones. Depende de usted considerar qué fuente es la mejor para su oportunidad particular. Si se pregunta si el dinero duro es la fuente adecuada para usted, llámenos. Una consulta sin presión con uno de nuestros originadores le dará la visión que necesita para tener éxito.
5.) Beneficios
Sé lo que estás pensando. ¿Por qué hemos tardado tanto en llegar a la métrica más importante de toda nuestra estrategia de inversión? La respuesta es sencilla; el beneficio es lo que sobra. Si no consigues navegar con éxito por los cuatro números que vienen antes, no vas a tener ningún beneficio. El beneficio es la suma de todo tu trabajo duro y refleja lo bien que has gestionado tu inversión. Maximizarlo significa que has ejecutado una estrategia sólida para cada uno de estos componentes:
1. La compra: Has conseguido el inmueble al mejor precio posible
2. Reparación: Has maximizado tu ARV de la manera más eficiente posible.
3. Honorarios: Presupuestaste los costes de tu negocio y te aseguraste de que tu transacción se desarrollara sin problemas
4. Coste del capital: El precio que pagaste por la financiación se ajusta a tu estrategia de inversión
5. Beneficio: Su recompensa por un trabajo bien hecho
Para terminar...
Lo hacemos cada día para cientos de inversores en todo el país. Prestatarios de todos los niveles de experiencia han trabajado con nosotros para asegurar propiedades de inversión que les reportan decenas de miles de dólares de beneficio. Si tiene alguna pregunta o comentario acerca de la información aquí, o cualquier otro tema en la inversión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Queremos que nos vea como su socio porque así es como le vemos nosotros.