Invertir en bienes inmuebles es una excelente manera de diversificar su cartera y protegerse de la volatilidad del mercado. Poseer un inmueble de inversión tiene muchas ventajas, desde darle la vuelta hasta crear un flujo de ingresos pasivos alquilándolo. El coste inicial suele ser elevado, por lo que es importante investigar y encontrar la operación adecuada.
Hay cuatro tipos principales de préstamos a tener en cuenta: préstamos bancarios convencionales, préstamos dinero duro , préstamos de dinero privado y préstamos con garantía hipotecaria. Cada uno tiene sus propios requisitos y es importante saber cuál le conviene más antes de dirigirse a un prestamista. Con el préstamo adecuado y la inversión correcta, los bienes inmuebles pueden ser una inversión rentable.
Puntos de énfasis:
- Existen varios métodos para financiar propiedades de inversión, como recurrir al capital de su propia vivienda.
- Los préstamos de capital riesgo proporcionan financiación a corto plazo, normalmente con un plazo de amortización más rápido que las hipotecas convencionales.
- Si no tiene dinero para hacer un pago inicial, es posible utilizar fondos donados, pero debe quedar constancia de ello.
- En el sector inmobiliario, comprar propiedades y renovarlas para venderlas con beneficios se denomina "flipping".
- Los bancos no conceden préstamos dinero duro , sólo hipotecas convencionales.
Financiación tradicional
Si es usted propietario de una vivienda habitual, probablemente conozca los préstamos hipotecarios convencionales. A diferencia de los préstamos FHA, VA o USDA, que están respaldados por el Gobierno federal, las hipotecas convencionales cumplen los criterios de Fannie Mae o Freddie Mac. Por lo general, cuando se trata de un préstamo convencional, se espera un pago inicial del 20% para la compra de una vivienda. Sin embargo, si se compra una propiedad de inversión, el prestamista puede exigir el 30% del coste como pago inicial. Para poder optar a un préstamo, el prestatario debe demostrar una buena puntuación crediticia y un buen historial de crédito, así como ingresos y activos suficientes. Tenga en cuenta que los futuros ingresos por alquiler no pueden tenerse en cuenta en los cálculos del DTI, y los prestamistas esperan que los prestatarios dispongan de al menos seis meses de efectivo para cubrir ambas hipotecas.
Dinero duro
Un préstamo dinero duro es una opción de financiación a corto plazo muy adecuada para invertir en una propiedad. Los inversores suelen utilizar un préstamo de dinero duro para comprar una propiedad y pagarla posteriormente con otro préstamo. Esta refinanciación permite a los inversores recuperar en efectivo el "capital invertido" en el proyecto.
Una de las ventajas de un préstamo a través de dinero duro es que puede ser más fácil acceder a él que a un préstamo convencional, ya que se centra principalmente en la rentabilidad de la propiedad. El dinero también puede proporcionarse rápidamente, a diferencia de esperar semanas o meses para el cierre de una hipoteca convencional.
El principal inconveniente de un préstamo dinero duro es su coste relativamente elevado. Los tipos de interés en The Hard Money Co. son del 15% con un plazo de amortización de 6 meses. Además, las comisiones de apertura y los costes de cierre suelen ser más elevados que los asociados a la financiación convencional, lo que puede reducir la rentabilidad.
Capital inmobiliario
Puede acceder al capital de su vivienda para financiar una inversión inmobiliaria de cuatro maneras: solicitando un préstamo sobre el capital de la vivienda, una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC), una refinanciación en efectivo o una combinación de ambas. En la mayoría de los casos, puede pedir prestado hasta el 80% del valor de su vivienda para la compra, reparación y rehabilitación de una inversión inmobiliaria. Cada tipo de préstamo tiene sus propias ventajas e inconvenientes. Con un HELOC, por ejemplo, puede utilizarlo de la misma manera que una tarjeta de crédito, y hacer pagos mensuales que a menudo son sólo intereses. El mayor inconveniente es que el tipo de interés suele ser variable, lo que significa que puede aumentar si cambia el tipo de interés preferente. Por otro lado, una refinanciación en efectivo tendría un tipo de interés fijo, pero podría prolongar la vida de su hipoteca actual. Esto supondría pagar más intereses por su vivienda principal, por lo que debe sopesar la rentabilidad prevista de una inversión inmobiliaria.
Dinero privado
Los préstamos de dinero privado son préstamos que se conceden de un particular a otro. La fuente más común de estos préstamos suele ser la familia y los amigos de un inversor. Si no tiene a nadie cerca que esté dispuesto a prestarle dinero para la compra de una propiedad, puede asistir a eventos locales de redes de inversión inmobiliaria. Existen diversos directorios que pueden ayudarle a encontrar clubes de inversión locales a los que puede unirse para establecer contactos. Las condiciones y los tipos de interés de los préstamos de dinero privado pueden ser muy variados, desde muy generosos hasta abusivos, dependiendo del prestatario y del prestamista. Estos préstamos suelen estar garantizados con un contrato legal que otorga al prestamista el derecho a ejecutar la hipoteca de la propiedad si usted no paga. Si es nuevo en la inversión inmobiliaria, piense detenidamente en cómo puede verse afectada su relación con el prestamista en caso de impago antes de firmar un acuerdo con un conocido.
¿Cuáles son los requisitos de financiación?
Los requisitos de cada prestamista y tipo de financiación pueden variar mucho. Por ejemplo, los prestamistas privados pueden exigir únicamente algún tipo de relación con el prestatario, mientras que los prestamistas de dinero duro pueden exigir únicamente un mercado inmobiliario fuerte y un buen valor estimado después de la reparación (ARV). Por otro lado, los préstamos con garantía hipotecaria, las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y los préstamos convencionales suelen tener requisitos mucho más estrictos en cuanto a ingresos y puntuación crediticia.
En The Hard Money Co., nos fijamos en la operación en sí. Si usted presenta una oportunidad de calidad y tiene la estrategia para ejecutarla, haremos todo lo que esté en nuestra mano para cerrar el préstamo. Esto significa que no hay que comprobar el crédito, los ingresos ni tasar la propiedad. Esto acelera el proceso y le proporciona la financiación que necesita rápidamente.
¿Qué es mejor, un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC?
Si desea comprar una propiedad y necesita una cantidad específica de dinero, entonces un préstamo con garantía hipotecaria es la mejor opción. Sin embargo, si planea comprar y vender varias propiedades en un corto período de tiempo, entonces un HELOC es la mejor opción. Esto se debe a su acceso rotatorio al efectivo, que le permite utilizar y amortizar su línea de crédito con cada compra y venta, en lugar de pedir y pagar varios préstamos con garantía hipotecaria.
Conclusión
Invertir en una propiedad de alquiler o emprender un proyecto de cambio de casa puede ser arriesgado, pero ofrece la posibilidad de obtener una gran recompensa. Obtener los fondos para aprovechar una oportunidad de inversión no es problema si sabes dónde buscar. Al evaluar las distintas opciones de préstamo, tenga en cuenta los costes a corto y largo plazo y cómo pueden influir en el rendimiento de la inversión.