El método BRRR es muy popular desde hace un par de años. La idea de comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar y repetir tiene sentido a primera vista y ha demostrado ser una fórmula sólida para construir una cartera inmobiliaria. La capacidad de generar ingresos por alquiler, al tiempo que se realizan las mejoras de la equidad de una propiedad para financiar otros proyectos es un proceso verificable y repetible que casi cualquiera puede emplear.
Mientras que las estrategias de inversión inmobiliaria más convencionales requieren voltear la propiedad en dificultades para obtener su valor, el paso de refinanciación en el método BRRRR garantiza que pueda generar beneficios a través de dos canales diferentes. Pero aunque es más rentable, también conlleva algunos riesgos potenciales.
El mundo de la inversión es intrínsecamente una propuesta arriesgada, pero entender cómo equilibrar las ventajas y desventajas es primordial, y en ningún lugar es más importante que cuando se utiliza un método BRRRR.
The Hard Money Co. ha visto tanto lo bueno como lo malo y tiene algunos consejos sobre cómo navegar por esta popular estrategia.
Largos periodos de renovación
Antes de la compra de una propiedad de inversión, los inversores suelen tener una idea muy clara de cuánto tiempo va a durar la renovación de su propiedad. Pero incluso los inversores más experimentados se encuentran con problemas que pueden aumentar drásticamente el plazo de su reparación. Esto puede ser el resultado de contratistas inconsistentes, interrupciones en la cadena de suministro o cualquier número de circunstancias imprevisibles. En muchos casos, ni siquiera la gestión más diligente podría haber evitado el problema. Si su proyecto funciona con márgenes estrechos, asegúrese de que su calendario tiene un margen de seguridad para los retrasos y considere si ese riesgo es asumible antes de comprar.
Costes de renovación inesperados
Los retrasos pueden añadir costes y riesgos a un proyecto, pero no es la única forma en que un presupuesto puede empezar a inflarse. Pueden surgir gastos importantes sin previo aviso y devorar gran parte del potencial de beneficios. Esto es especialmente cierto cuando se trata de activos en dificultades, en los que los problemas subyacentes suelen quedar ocultos. La experiencia le ayudará a identificar posibles problemas, pero siempre es una buena idea contratar a un inspector inmobiliario neutral que pueda revisar a fondo una propiedad antes de comprarla.
Cuestiones de gestión
Dado el proceso de múltiples pasos de la estrategia BRRRR, es probable que tenga que invertir mucho tiempo y energía en la gestión del esfuerzo. La rehabilitación, el alquiler y la refinanciación plantean distintos retos y usted es el responsable de resolver cada uno de ellos. ¿Cuánto vale su tiempo? ¿Ha tenido en cuenta este aspecto a la hora de presupuestar el proyecto? El valor del sudor cuenta más que el tiempo dedicado a golpear un martillo. Asegúrate de que no te estás exigiendo demasiado y de que tienes la capacidad de gestionar los entresijos de tu negocio.
Valoraciones precisas
Con el método BRRRR, su beneficio no está determinado por el precio que un comprador está dispuesto a pagar; está determinado por la valoración que un tasador hace de la propiedad. Esto puede no parecer una diferencia significativa, pero informa directamente de la cantidad de capital que puede extraer en su refinanciación. Los tasadores pueden abordar una valoración con una perspectiva diferente a la de los compradores, así que asegúrese de que los fundamentos de su propiedad están en orden para maximizar el importe de la tasación.
Hora de alquilar
El flujo de caja que su propiedad es capaz de generar a través de los contratos de alquiler es una faceta importante de la estrategia BRRRR, tanto en su capacidad de obtener beneficios como en la capacidad de refinanciar a una valoración ventajosa. Esto significa que debe conseguir inquilinos en su propiedad lo antes posible. Los retrasos en las renovaciones o rehabilitaciones pueden retrasar este beneficio e inclinar la rentabilidad de su inversión. Muchas instituciones crediticias también exigen que su inversión esté al corriente de pago antes de que pueda producirse una refinanciación. Esto significa que necesita una prueba de pago de su hipoteca existente mediante la generación de flujos de caja positivos de los inquilinos. Las interrupciones en los alquileres pueden hacer fracasar todo el proceso.
Algunos inversores pueden tener el respaldo financiero necesario para soportar los retrasos, pero para muchos que acaban de empezar su andadura inversora, esto puede hacer que un proyecto se convierta en un fracaso.
Coste de alquiler
Además del tiempo que se tarda en alquilar un inmueble, también debe ser consciente del precio que cobra a sus inquilinos. Su estrategia de inversión inicial debe tener una determinación concreta para esta cifra. Si bien es cierto que quiere maximizar el precio del alquiler, puede que ese no sea su objetivo principal. A menudo, puede ser ventajoso poner en venta sus unidades a un precio de mercado o inferior para atraer a los inquilinos rápidamente. Esto le ayudará a establecer un flujo de caja y facilitará su capacidad de refinanciación. Lo contrario es un precio que impida la rentabilidad de su inversión. Si la economía de alquiler predominante es demasiado competitiva, puede encontrarse con un flujo de caja negativo o con una propiedad vacía.
No hay una respuesta 100% correcta para su estructura de precios. Sólo tienes que asegurarte de que tu decisión final está bien informada y encaja con tu estrategia general de inversión.
Hora de refinanciar
Del mismo modo que se tarda en investigar, comprar y renovar una propiedad, también se tarda en refinanciar. Una refinanciación estándar puede llevar más de seis meses después de tener en cuenta los requisitos de aderezo, las tasaciones y otros factores. ¿Qué tipo de costes acumula en ese periodo de tiempo? Si ha utilizado dinero duro u otro tipo de capital costoso para financiar su inversión, es posible que esté operando con un horizonte mucho más corto.
Antes de emprender la estrategia BRRRR, debe considerar si la duración de la inversión se ajusta a sus necesidades actuales. ¿Es éste el mejor uso de su capital, o hay otras oportunidades o estrategias de inversión que se ajustan mejor a sus circunstancias?
Rentabilidad de su Refinanciación
El mayor punto fuerte de la estrategia BRRRR es la posibilidad de retirar el capital a tipos de interés relativamente bajos con productos hipotecarios a largo plazo. Aprovechar sus activos para ampliar su cartera es lo que hace que esta sea una gran estrategia de creación de riqueza. Dicho esto, incluso con la propiedad de inversión más ideal, es posible que no consiga la oferta de refinanciación que convierta su operación en un éxito. A menudo, los prestamistas sólo refinancian una parte del valor de la propiedad. También es posible que los tipos de interés en ese momento no sean propicios para la rentabilidad mes a mes. Es fácil ver los tipos bajos récord en este momento y suponer que van a durar, pero no es un hecho para siempre. También hay que tener en cuenta los costes de cierre. Se trata de pagos a tanto alzado que afectan directamente a la rentabilidad. ¿Hasta qué punto pueden contrarrestar la rentabilidad que estás obteniendo con la refinanciación? No des por sentada la refinanciación. Compara con diferentes empresas para maximizar la rentabilidad de tu inversión.
¿Por qué debería utilizar la estrategia BRRRR?
Todo este artículo está lleno de razones por las que podría reconsiderar la estrategia BRRRR, pero nuestra intención no es convencerle de que no lo haga. Más bien, los inversores deben estar plenamente informados de todos los costes y oportunidades que pueden surgir de su estrategia. El BRRRR ofrece un alto potencial de beneficios, pero las advertencias señaladas anteriormente son todas desventajas legítimas que deben tenerse en cuenta. Si es capaz de sortear con habilidad estos riesgos, estamos seguros de que será un inversor de éxito. Y si no está 100% seguro en este momento, tampoco pasa nada. Tómese el tiempo necesario para investigar cada faceta de su inversión y las respuestas a estas y otras preguntas se revelarán por sí mismas.
Mientras tanto, si tiene alguna pregunta sobre la inversión inmobiliaria o cómo empezar, por favor, póngase en contacto con nosotros y le ayudaremos a empezar su viaje.