El sector inmobiliario puede ser un vehículo de inversión atractivo por el elevado potencial de beneficios y la aparente ubicuidad de oportunidades en el mercado. También ofrece diversos grados de participación, lo que lo hace accesible para personas de toda condición. Aunque estas cosas son a menudo ciertas, no cuentan toda la historia y los inversores demasiado ansiosos pueden salirse rápidamente de sus casillas si no comprenden bien el negocio subyacente. Especialmente cuando el importe de la inversión aumenta, también lo hace el riesgo asociado. Sin una estrategia sólida, podría encontrarse en problemas y correr el riesgo de perder su propiedad.
The Hard Money Co. se basa en algunos parámetros que determinan en gran medida el éxito o el fracaso de cualquier proyecto. Aunque no cuentan toda la historia de una inversión, son un punto de partida esencial para desarrollar una comprensión del rendimiento financiero de una propiedad.
La hipoteca
En pocas palabras, la cuota de la hipoteca es el total de las obligaciones de la deuda de un bien determinado. En la mayoría de los casos, éstas incluyen elementos como el pago del principal, los intereses, las obligaciones fiscales y el seguro de la propiedad, pero también pueden incluir otros elementos no habituales. Cuando una propiedad se destina a ser su residencia principal, a los prestamistas tradicionales les gusta ver una relación deuda-ingresos de alrededor del 36%. Esto significa que su hipoteca representaría aproximadamente un tercio de sus ingresos brutos durante un periodo determinado. Hay otros factores que pueden influir en esta cifra. Su puntuación crediticia, el dinero en efectivo que tiene a mano u otros activos pueden convencer a los prestamistas de que aumenten sus requisitos de relación entre deuda e ingresos.
En el caso de las propiedades de inversión, las normas convencionales para el pago de la hipoteca pueden cambiar. Esto es especialmente cierto si la propiedad de alquiler está generando activamente ingresos mientras está en su posesión. En un caso en el que los ingresos por alquiler superan a la hipoteca, el impacto de su ratio deuda-ingresos personal disminuye sustancialmente.
Al igual que con cada una de las siguientes métricas, el valor específico del pago de la hipoteca no es suficiente para determinar la solidez de su inversión, sino que debe tener un conocimiento exhaustivo de la misma.
Pagos iniciales
Si está comprando una casa para vivir en ella, puede arreglárselas con un pago inicial de tan sólo el 5%. Los prestamistas, en particular los del gobierno federal, reconocen que el riesgo inherente de impago es menor en estas propiedades ocupadas por el propietario y, en consecuencia, se inclinan por financiar una cantidad mayor. Este no es el caso de las propiedades de inversión. Los prestamistas de este sector suelen exigir un pago inicial del 20-25% y, en ocasiones, incluso más. Además, existen requisitos para la obtención de estos fondos, lo que significa que normalmente no se pueden utilizar fondos procedentes de donaciones u otras fuentes de capital puntuales. Los prestamistas también tendrán una serie de otros requisitos que informarán de cuál será el requisito de pago inicial. Entre ellos se encuentran las puntuaciones de crédito, las valoraciones de la propiedad, las comparaciones de los alquileres y los coeficientes de endeudamiento.
The Hard Money Co. utiliza un enfoque ligeramente diferente a la hora de determinar nuestros pagos iniciales. Como prestamista basado en los activos, miramos el valor (no el precio) de una propiedad para determinar si el riesgo es tolerable. Esto significa que ofreceremos hasta el 65% del valor después de la reparación (ARV) de la propiedad. La diferencia entre esa cantidad y el precio de compra será nuestro pago inicial requerido (menos los costes de cierre, que podemos financiar). Cuanto mejores sean los fundamentos de su inversión, más probable será que se reduzca el pago inicial.
Ingresos por alquileres
Aunque puede esperar que los ingresos por alquileres de sus inquilinos le ayuden a pagar su hipoteca, no puede asumir necesariamente que un prestamista considere los ingresos como creíbles a efectos de su préstamo. Los inversores suelen necesitar un historial de dos años de gestión de la propiedad y de ingresos por alquiler para validar este flujo de ingresos. También se le puede exigir que posea un seguro de pérdida de alquileres y que tenga una contabilidad detallada de sus flujos de caja mensuales.
Flujo de caja
El flujo de caja es simplemente la cantidad positiva o negativa de efectivo generada por su inversión en un periodo de tiempo determinado. En él se tienen en cuenta todos los costes asociados, incluidos los pagos del principal, los intereses, los impuestos, los seguros, las reparaciones, la comercialización y otros gastos. El objetivo obvio es generar un flujo de caja positivo a perpetuidad, aunque se puede tolerar un flujo de caja negativo en determinados periodos cuando surgen costes inesperados.
Relación precio-ingreso
La relación entre el precio y los ingresos es una de las métricas importantes utilizadas para determinar el valor de los ingresos relativos de una propiedad en una comunidad concreta. Se trata de una simple división del precio medio de la vivienda sobre la renta media del hogar. Por ejemplo, si el precio de una vivienda es de 400.000 dólares y la renta familiar media es de 100.000 dólares, el ratio es de 4,0. Este número por sí solo puede no decirle mucho, pero cuando se utiliza como comparación entre diferentes comunidades y cuando se ve el ratio como una tendencia, puede sacar conclusiones sobre la trayectoria de su inversión.
Relación precio/alquiler
Es similar a nuestra métrica anterior y compara los ingresos con los precios de los alquileres en un mercado. En general, cuanto más bajo sea este ratio, más inclinados deberían estar los inversores a comprar propiedades en una comunidad. Cuanto más alto sea el valor, menor será el rendimiento de la inversión. Hay otras consideraciones a tener en cuenta a la hora de evaluar una propiedad, pero ésta tiene un efecto directo sobre el potencial de sus flujos de caja.
Rendimiento bruto del alquiler
El rendimiento bruto del alquiler es la cantidad ganada por una propiedad determinada en comparación con todos los costes asociados a esa propiedad. Estos pueden incluir el precio de compra, los costes de cierre, las renovaciones, etc. El rendimiento se comunica en forma de porcentaje, por lo que si genera 10.000 dólares en una propiedad de 100.000 dólares, su rendimiento bruto de alquiler será del 10%.
Tasa de capitalización
El índice de capitalización ofrece una métrica algo más detallada que el rendimiento bruto del alquiler, pero sigue una metodología similar. Aquí se incluyen todos los gastos de explotación, desde los honorarios de gestión de la propiedad hasta los gastos de marketing, el coste del capital, los honorarios de los agentes, los seguros, etc. Esta tasa de capitalización le proporciona el rendimiento final de la inversión, que es una métrica fundamental para determinar si su propiedad es una buena inversión o si su capital está mejor asignado a otra cosa.
Conclusión sobre las métricas inmobiliarias
No hace falta decir que esto no es todo lo que se necesita para desarrollar una estrategia de inversión exitosa. Hay otras innumerables métricas que le permitirán conocer su proyecto y son tan diversas como las circunstancias que rodean su inversión. Hay una enciclopedia de recursos disponibles en línea a los que puede recurrir para encontrar estrategias de inversión similares a la que está empleando. Y aunque es probable que tengan información adicional, casi todos incluirán las métricas que hemos cubierto hoy aquí.